PENGALAMAN BELI RUMAH SUBSALE 10

Tak sabor rasanya nak siapkan ending citer pengalaman beli rumah kedua aku nie. Tarikh hari ni 16hb november 2014 and  Status terkini nya, lawyer bank kata bank akan disbush loan minggu depan kot kalau tak ada masaalah. insyaaah... Dah dekat nak disbush nie, rasa macam menghitung hari la pulak..

Okay aku sambung balik citer ari tu ya..


BAYAR FEE UNTUK URUSAN SNP

26 Ogos 2014, Ms.C (lawyer snp) emeil kan caj yang perlu dibayar adalah RM1841 .Lepas baca emeil dia aku terus transfer online dan aku emeilkan semula resit bukti bayaran tersebut padanya. 
Petang sikit aku pergi ke pejabat lawyer bank untuk Hantar SNP original .

28 Ogos 2014, Aku dapat emeil dari Ms.C, Dia info pada aku yang dia dah call JMB untuk minta surat original Letter of clearance dan letter of undertaking (bukti settlement cukai tanah dan tiada tunggakan maintance fee) . tapi JMB bagitahu Si penjual sudah ambil surat tersebut beberapa hari yang lepas. Then Ms.C suruh aku minta surat tu dari Si penjual. Then, dia ingatkan aku untuk maklumkan pada banker supaya beli fire insurans lebih awal. Sebab risau bermasaalah time nak released duit loan nanti. sebab JMB dan si penjual tak ada beli fire insurans langsung.


MASAALAH JMB TAK BELI FIRE INSURANS

Then aku whatsapp Pn.Yati semula tanya berkenaan fire insurans yang aku suruh dia belikan awal tempoh hari. Then dia reply aku balik. Rupanya dia terlupa nak update pasal fire insurans tu. Lepas tu dia call aku balik, dia kata orang yang handle bahagia document tu bagitahu tak perlu beli fire insurans lebih awal sebab pihak bank akan make sure beli fire insurans pada hari yang sama released duit pinjaman. Pastu dia sambung kan aku Pada Ms.F yang incharge bahagian tersebut, Agak garang orang nye. Tak sempat aku nak terangkan dia dah bertegas tak boleh beli fire insurans lebih awal. aku cuba terangkan pada dia yang lawyer suruh beli awal sebab risau bermasaalah time nak relesed pinjaman sebab jmb tak beli fire insurans dan si penjual pun tak beli fire insurans. Tapi yang dia jawab kat aku,  tak ada masaalah!!!..

Then aku emeil Ms.C bagitahu dia apa yang banker tu dah explain kat aku tak ada masaalah tak ada fire insurans. Pastu Aku terima Balasan emeil dari MS.C semula. Katanya, lawyer snp tak boleh berhubung dengan Bank. Hanya lawyer bank yang boleh berhubung dengan banker. Dia suruh aku bagitahu Pn.Yati :-
1) Master Fire Insurans Policy tak ada :Devaloper tak beli
Tanya Pn.Yati:- 2) boleh tak bank keluarkan pinjaman sebelum harta diinsuranskan?
                        3)Bukan ke insurans api satu PRA syarat sebelum bank keluarkan pinjaman?

  Then malam nya aku balik rumah, baca semula letter offer loan yang aku dah sign hari tu. Dalam letter offer tu memang ada tertulis syarat2 tersebut. Property mesti ada master policy by JMB. Then aku  Whatsapp Bos lawyer bank pula. Aku tanya dia berkenaan fire insurans tu.  bagitahu dia pasal masaalah owner dan JMB tak beli fire insurans tu..Aku cakaplah kat dia yg aku dah call banker and banker tu kata tak ada masaalah. Tapi aku pulak yang risau kot pemahaman banker tu tak sampai ke tahap JMB tak beli fire master policy insurans. Sebab standart semua rumah berstrata memang jmb dah siap2 beli fire insurans awal2 lagi sebab fire insurans ni is mandatory untuk JMB OR devaloper beli untuk keseluruhan bangunan....Bos lawyer bank tu kata,bank  lain tak cerewet sangat, tak kisah kalau tak ada fire insurans tu. Tapi Pb bank memang cerewet sangat  .. Tapi nanti dia akan follow up ngan staf dia and akan update aku semula nanti...

28 Ogos 2014 @ 9mlm,  Jumpa dengan si penjual untuk ambil surat dari JMB untuk dihantar pada Ms.C keesokannya.  Sempat lagi si penjual tu cerita yang dia ada pergi ke pejabat lawyer lama dia untuk minta surat original penting yang Pihak Liquidator nak tu. Masa jumpa lawyer tu, dia pun dah tak pandai nak explain macam mana, sebab lawyer tu tak nak bagi surat original tu..Sebab tak pandai nak explain then dia call Ms.C untuk Ms.C berhubung direct dengan lawyer tu ..(Biasanya lawyer lama memang tak nak bercakap ngan Ms.C)  Then, kata si penjual, lama juga dia dengar Ms.C dan Lawyer lama tu bercakap kat telpon. Then akhirnya, Lawyer lama tu bersetuju keluarkan surat Letter of undertaking.  cerita si Penjual lagi, lawyer lama tu siap ngadu lagi, yang lawyer aku tu asyik call staf2 dia..katanya belajar jurusan sama, tapi pemahaman lain2.  Pemahaman lain tu lah yang membuatkan lawyer lama tu tak buat proses serve pihak liquidator pada tahun 2012 dan susah berurusan nak bagi surat original tu kot!! kata aku.. Kata Ms.C pulak, sepatutnya, lawyer lama tolong permudahkan urusan si penjual sekarang sebab si penjual ni adalah client dia yang dia upah dulu..

29 Ogos 2014 @ 9.30am Sekali lagi aku call banker Pn.Yati, Baru cakap ngan dia nak confirmkan semula pasal fire insurans tu, dia kata kena tanya direct Ms.F terus sebab Ms.F yang uruskan pasal tu. Then again, Tak sempat aku nak explain dia dah sembur aku dulu...tak sempat aku nak terangkan sebab asyik dia je yang bercakap..tak nak dengar dulu apa yang orang nak terangkan..Then aku iya kan je lah..Klu dia dah cakap macam tu..macam tu la.. Bank akan beli fire insuran pada hari duit loan di released kan!!! 
(sebenarnya aku agak risau jugak bab JMB tak beli fire insurans nie, sebab pernah baca gak kes bank tarik balik loan diasaat akhir sebab property jmb tak beli fire insurans dan devaloper bankrup. Risau gak la weh! Kes yang pernah terkena kat orang lain, terkena kat aku pulak.. Just berdoa dalam hati je la. ..harap-harap di permudahkan..Amin..

29 Ogos 2014 @ 11.45am,  Aku sampai ke pejabat lawyer snp. Bagi pada Ms.C dua keping surat JMB tu. Dan ada 2 helai kertas yang aku perlu tandatangan lagi. Macam biasa, sebelum tandatangan surat2 tu dia explain dulu untuk apa kegunaan setiap borang  dan surat yg aku isi tu. Memang profasional.. Bagusnya!!! satu borang tu adalah borang pengesahan sumber kewangan (baru tahun ni dikuatkuasakan untuk sign borang tu untuk elakkan aktiviti penggubahan haram).  satu borang lagi adalah surat kebenaran pihak lawyer menggunakan data peribadi (iaitu dlm tujuan pengisian segala borang dokumentasi). Then Ms.C bagitahu lah kat aku, hari jumaat lepas Hafis ada jumpa lawyer lama dia, ingatkan lawyer lama direct buat surat tu on the spot, sebab bukan panjang pun ayat nak ditulisnya..just sebaris ayat je.. Sebab si penjual tak bawa balik surat tu, then isnin nya dari Pagi Ms.C tunggu call dari staf lawyer lama penjual. Pagi tak ada call-tengah hari pun tak ada call juga. Then dah tak tahan nak tunggu lagi, petangnya ms.C terus call staf lawyer lama untuk bertanyakan surat letter of undertaking tu. Then staf tu cakap yang bos dia tak ada bagitahu apa2 pun pasal surat tu. Dia kata dia akan tanya bos dia balik.  Then lepas tu staf tu call balik bagitahu yang pihak mereka akan hantar surat tu direct kepada pihak liquidator..


DAH DEKAT NAK DAPAT LETTER OF CONFIRMATION

Ms.C bagitahu, dia agak dalam masa 2 minggu lagi sudah boleh dapat letter of confirmation dari liquidator dan 10% downpayment dah boleh diberi kepada penjual. Untuk case sekarang Ms.c dah settlekan semua kerja2 serve pihak liquidator. semua document2  yang diminta sudah dihantar pada liquidator. Biasanya rumah yang devaloper dah bankrup, pihak liquidator akan minta semua file2 dan document2 complete dihantar kepada mereka. Kata Ms.C lagi, untuk case aku nie, dah banyak buang masa untuk setttle kan kerja lama yang lawyer lama tu dulu tak buat..sebulan dah habiskan masa buat kerja2 lama serve liquidator bagi pihak penjual tersebut.

Then aku bagitahu lah Ms.C yang aku dah confirmkan balik dengan banker yang incahge bahagian pasal beli fire insurans tu. Orang tu kata tak ada masaalah tak ada fire insurans. Then dia kata kat aku suruh aku ingat balik nama staf tu, nanti kalau ada problem nanti kita cari dia...  Ms.C pun agak risau sebenarnya pasal fire insuran nie. sebab biasanya pihak devaloper,jmb dan bank yang beli fire insurans nie..Kalau devaloper beli biasanya ambil masa yang lama untuk keluarkan sijil fire insurans. Thats why dia suggestkan banker beli lebih awal..

CARI MAKLUMAT FIRE INSURANS (BELI SENDIRI)

5 September 2014, Emeil Allianz, Aku tuliskan status masaalah aku mengenai fire insurans.tanya samaada aku boleh beli sendiri fire insuran lebih awal atau tidak ? Then Allianz reply sahkan Bahawa pihak mereka tidak boleh menawarkan fire insruans pada aku lagi,sebab urusan pemilikan belum complete. Hanya boleh menawarkan insurans pada pemilik semasa sahaja. So hanya si penjual yang boleh beli fire insurans tersebut.  Dalam pada tu aku turut mencari sumber2 lain berkenaan fire insurans ni..aku hubungi maa,dan agent persendirian juga..banyak kali gak berbalas-balas emeil dengan dorang nie..ingat nak beli online ngan allianz..tapi asyik hantar form untuk beli insurans type Houseowner household insurans...aku tak nak yg jenis tu sbb nak beli yg FIRE INSURANS. Yg asas sahaja biar nampak mcm sama yg mcm JMB beli...

7 september 2014, Bos laywer bank whatsaap bagitahu, bukan tanggunjawab pembeli lagi, masih tanggunjawab penjual. Then petangnya bincang dengan Ms.C samaada nak suruh Penjual beli fire insurans dulu? Then ms.C suruh aku tanya pihak insurans samaada policy insurans yg dibeli boleh dibatalkan? atau dipindah milik?  sebab kebiasaanya fire insurans yang dibeli dari JMB boleh di pindah milik. Dia kata kalau penjual beli dulu then kalau boleh pindah milik, suruh penjual beli dulu, then bila loan released aku take over insurans tu dan bayar balance bayar pada penjual kemudian nanti. And setelah aku emeil kan pertanyaan pada syarikat insurans, mereka sahkan, fire insurans yg dibeli sediri oleh bank atau individu tidak boleh dipindah milik, tapi boleh dibatalkan anytime..dan sebahagian duit premium akan dipulangkan mengikut perkiraan hari yg telah digunakan.


PERLU BELI FIRE INSURANS

11 september 2014, Ms.C confirmkan yg si penjual perlu beli fire insurans jugak sebab dia dah suruh staf lawyer bank call banker tanya pasal keperluan document tersebut.  Cik.I dari lawyer bank dah confirmkan semula dengan  banker..dan banker memang nak document sijil fire insurans tersebut. Then ms.C info yang LETTER OF CONFIRMATION dari pihak liquidator dah dapat. dan perlukan comply dari boss dia iaitu Ms.S. Hari jumaat dia bercuti hingga selasa. so Hari rabu si penjual dah boleh datang ambil cek payment 10%. Then ms.C suruh aku tolong si penjual uruskan pembelian fire insuran tersebut. Sebab dia risau si penjual lambat beli atau tak tahu nak uruskan pembelian tu.
 ( sebenarnya time aku google kat internet, adalah jumpa satu blog atau web kat internet yg ditulis oleh agen insurans. blog dia adalah cerita sikit2 pasal fire insurans ni, so aku tanya lah dia boleh beli fire insurans sendiri melalui dia atau tak? dia kata boleh, dia anggarkan harga fire insurans basic rm150 premium setahun. Then aku bagi nombor dia pada si penjual tu. Then penjual tu call dia nak beli fire insurans tu dari dia, agent tu boleh cakap tak perlu beli pula, anda tak ada masaalah nak released duit loan kalau tak beli katanya. Then si penjual tu pulak yg call Ms.c cakap agent tu kata tak perlu beli fire insurans and tak ada masaalah kalau tak beli!!!)  Suka hati agent tu je cakap macam tu? nak dengar cakap lawyer atau cakap agent insurans? kalau problem time released loan nanti sape nak jawab?

PERGI BELI FIRE INSURANS

12 september 2014, Aku dan owner dah deal untuk jumpa kat MAA untuk pergi beli fire takaful  di MAA takaful jln ipoh . Si penjual sampai lambat,so aku ngan member uruskan dulu sebab aku tak leh tunggu lama sebab nak kena masuk kerja semula nanti. Mula2 staf tu nak beli insurans jenis Household house owner insurans sebab katanya perlindungan lebih menyeluruh. But aku bertegas juga nak fire insurans yang basic sahaja sebab lawyer nak yang tu kata aku. Then staf tu beli kan type fire insrans . Just bayar RM80.30 premium untuk setahun. dengan nilaian rumah rm123k.  Katanya dalam masa 14hari sijil akan dikeluarkan (14hari bekerja kot)



SPA DAH START EFFECTIF DATE 10 SEPTEMBER 2014

12 september 2014, Ms. S bos lawyer SNP call,bagitahu yang dia dah comply surat dari liquidator dan bagitahu effectif date SPA sudah berkuatkuasa pada 10 september 2014.


PENJUAL AMBIL CEK 10% DOWNPAYMENT

17 september 2014, Si penjual ambil cek dari lawyer snp dan tandatangan surat2 penting. Ms.c bagitahu pihak lawyer bank pun akan berhubung dengan pihak liquidator. Jika nak cepat proses disbush pembeli perlu push lawyer bank untuk cepat buat kerja...so sekarang terpulang pada lawyer bank pulak untuk buat kerja..

26 september 2014, Maa call bagitahu sijil fire insurans sudah keluar. Aku minta emeilkan sijil tersebut pada aku dan aku forward kan pada Ms.C.

Lega rasanya, dah lepas banyak masaalah..owner pun dah dapat duit 10% dia..so pasni aku just follow up ngan lawyer bank je lah...and standby tunggu call dari pihak valuer. sebab biasanya pihak valuer atau jurunilai hartanah akan call kita nanti..

Hari2 aku stanby handphone nokia lama aku tu, ke hulu kehilir aku bawak telpon aku tu, no phone tu memang khas untuk banker/lawyer bank call aku..sebab aku tulis no 016  tu semasa time submit borang loan ari tu.  lama tunggu tak call2 juga...dalam pada tu adalah 2minggu sekali aku follow up kes rumah aku tu dari bos lawyer bank. just whatsapp dia je tanya perkembangan...tak nak kacau staf dia lagi,.bagi masa dia wat kerja dulu..aku akan follow up dari bos dia---bos dia Pulak akan follow up staf dia tu...he he..



AKU RISAU PIHAK VALUER TAK ADA CALL LANGSUNG

 24HB OCT 2014 ( JUMAAT) at 5pm , aku call CiK.I, staf lawyer bank yang handle kes rumah aku tu. Sejak -3 hari lepas aku call nak bercakap sendiri dengan cik.I nie. Aku faham dia nie memang sangat bzi dengan kerja dia...tu yang asyik tak dapat berhubung dengan dia tu,,sebab dia yang incharge kes aku, so baik aku tanya direct dia terus je..Then aku tanya lah dia perkembangan kes rumah aku tu. Dia info aku ,dah advice pihak bank dan tengah tunggu satu surat dari pihak bank and document lain dah complete. Lepas tu aku bagitahu dia yang pihak valuer belum pernah call aku lagi sejak sejak loan approve sampai ke hari nie? So dia advice aku untuk berhubung dengan pb bank branch tempat yang  aku buat pinjaman tu. Sebab jika pihak bank terlupa buat valuation, nanti akan melambatkan proses disbursh duit pinjaman.

24HB OCT 2014 at 5.15pm. Aku just whatsaap Pn.Yati. Bagitahu dia yang pihak valuer belum pernah call aku sejak sign loan letter offer sampai sekarang? Pn.yati reply bagitahu yg aku yg dia bercuti pd hari Isnin nie, dia suh aku call Ms.F dulu untuk try tanya..but its Okay lah aku nak tunggu dia cek dulu ari Selasa nanti..he he he

actualy, sejak loan aku dah approve, aku tertunggu2 gak bilalah pihak valuer ni nak call aku? Lepas sign letter of offer loan---lepas sign loan aggrement---lepas sign SPA---lepas SPA start effectif? sampai ke tarikh hari ni iaitu 24hb oct , still belum dapat panggilan dari mana2 valuer. 24 0ctober2014 tinggal 47hari je lagi untuk lawyer released kan duit balance 90% harga belian kepada penjual.. selepas tarikh 10hb Dec dah start kira denda late payment dah...

Tertanya2 jugalah dalam hati nie, bila lah pihak valuer nak call aku nie. Pengalaman aku semasa loan rumah pertama dulu..Seorang valuer call dan maklumkan yang dia dah buat valuation untuk rumah aku and then cakap harga market value untuk umah aku adalah sekian-sekian.... Kalau tak silap aku,pihak valuer tu call tak beberapa lama lepas dah siap tandatagan loan agreement ngan pihak lawyer.. Yang kes dulu, pihak bank dah masukkan sekali valuation fee dalam jumlah pinjaman. But untuk kes kedua nie pihak bank tak cover untuk valuation fee ke dalam jumlah pinjaman.

Sebenarnya aku pun agak risau gak lah ,nampak  macam small metter jek,,tapi tak leh wat duk diam je,,kot2 nanti menda nie jadi masaalah di kemudian hari lak ..naper tak ada valuer nak call aku nie? tertunggu-tunggu aku sebenarnya nie..takde ke valuer yang sudi call aku?  aku ada gak terbaca satu kes. Semua hal lain dah settle and bank tiba2 tak leh nak releasedkan duit kepada lawyer sebab baru perasan valuation report belum dihantar oleh pihak valuer. Dalam kes orang tu, bulan ogos pihak valuer dah datang inspection rumah dan si pembeli dan bayar 60% payment valuation fee kepada valuer. Si valuer pulak tidak memberikan sebarang resit bayaran kepada si pembeli tu. Apabila dia bertanyakan resit, pihak valuer kata nak bagi esok..tapi tak bagi resit sampai ke sudah.. Tup2 bulan 10 ,bank tak boleh released kan duit sebab valuer belum hantar valuation report.  So si pembeli terus hubungi pihak valuer bertanyakan valuation report..hampir setiap hari si pembeli call minta valuation report..berdolak dalih si valuer tu ..asyik cakap tunggu tandatangan itu ..tunggu tanda tangan ini..last2 si pembeli tu tanya, perlu ada 30 tandatangan ke untuk keluarkan satu valuation report? Then aku tak tahu apa lagi sambungan citer nye sebab orang tu tak sambung update case dia...

29hb oct 2014, Pn.yati whatsapp aku, dia kata tak perlu buat valuation report.. Aku tanya dia balik, tak de masaalah ke time nak released duit nanti? Dia kata tak de masalah.. Lega rasanya.. Save duit aku..

Actualy thn 2012 dulu,masa aku pi submit loan kat pb bank branch lain, banker tu pun ada cakap kat aku yang aku tak perlu bayar valuation report dia boleh bagi free jee...so i think kali nie pun sama gak kot..free ..tak yoh bayar apa2 pun kot ... Ekh..ekh.. Best nye..

BAYAR FEE LAWYER BANK

30hb oct 2014, Aku dapat emeil dari lawyer bank, dorang dah emeil kan pada aku invoice bill yang kena bayor..kena wat payment dalam masa 7hari. Sebab nak proses stamp loan document for that property. Amount yg doarang charge semua sekali adalah rm3958. Ari tu aku dah pi bayor rm1000 . So nanti aku just bayar balance Rm2958.  Nasib baik tak mahal sangat, sebab loan islamic kan! aku ingat kan dekat rm5k mcm tu.. Alhamdulillah ...dapat invoice nie pun dah rasa syukur sesangat..sebab experiance tahun 2012 dulu, lepas je lawyer suruh bayar full payment, tak lama lepas tu bank dah nak buat disbusment duit pinjaman. so aku pun agak kes umah aku tu dah dekat nak Settle dah... Insyaalah..Alhamdulillah. Malam tu jugak aku whatsapp bos lawyer bank, info dia yang aku nak datang esok pukul 11.30pagi untuk buat bayaran.

31 october 2014, @11.30am, Jumpa Cik.I di pejabat office lawyer bank, buat bayaran full payment.  Then dia bagitahu aku pihak bank dah bagi surat tu dan dia hantar pada lawyer snp kelmarin. Then aku tanya dia samaada ada apa2 masaalah lagi atau tak? dia kata dah okay dah. Aku tanya dia juga, agak2 nya bila loan akan disbush, dia kata, lepas dah bagi surat dari bank tu pada lawyer snp, lawyer snp akan bagi document kepada  mereka. Lepas tu akan advice pihak bank untuk disbush duit pinjman.Since dah jumpa dia ,aku tanyalah dia bila aku akan dapat copy loan aggrement tersebut? katanya dia akan call aku nanti.. Sebab untuk kes rumah lelong aku tahun 2012 dulu, mereka tak ada bagi aku copy loan aggrement pun? Pelik lah kan sebab aku ada baca kat satu blog lawyer yg meniti kan perlu dapatkan COPY loan aggrement untuk simpanan kita sendiri... (masa tu aku mentah lagi dalam soal2 beli rumah ni, sekarang aku dah tahu sikit2) .So aku tanyalah dia kenapa tahun 2012 dulu aku tak dapat copy loan agrement aku tu? Then dia bagitahu, untuk kes rumah lelong proses nya adalah terbalik, tak sama macam proses beli rumah subsale.  Pihak lawyer letakkan caveat untuk disbush loan dalam masa yang ditetapkan. Jika proses rumah lelong dibuat seperti kes rumah subsale..proses nya akan ambil masa yang sangat lama dan akan ada masaalah untuk disbush loan dalam masa due date,..Thats why lawyer letakkan caveat. after this aku akan follow up balik kes rumah lelong aku dulu tu..and aku pun ingat nak call devaloper rumah lelong pertama aku tu..nak cek samaada nama aku dah diletakkan status beneficial owner atau belum..ingatkan dah settle dulu...hu hu...

31 october 2014,@ 4pm staff lawyer bank call semula, dia bagitahu invoice hari tu tersilap kira, sebab terlupa claim bill amount caj rm100.  so total bill aku adalah RM4058. Keesokannya aku terus transfer online and emeilkan pada Ms.I resit bayaran tersebut.



LAGI SEMINGGU TUNGGU LOAN DISBUSH

11 november 2014, Call Ms.I tanya perkembangan kes. Then dia bagitahu yang semua document dah dihantar ke pihak bank . Katanya minggu depan kot bank akan disbush duit. Insyaalah ...jika tak ada masaalah... then, balik rumah lepas tu cek letter box dapat surat dari lawyer snp. butir surat tu, tarikh 4november 2014 :- pihak lawyer snp dah hantar 7 set original document penting (snp lama,doa, dan mcm2 lagi) kepada lawyer bank. sebenarnya sepanjang proses jual beli rumah nie kita akan terima surat yg dikirimkan dari lawyer kita ..dari situ kita boleh tahu serba sedikit pejalan kes rumah kita tu.

12 november 2014, Call Ms.C layyer snp, aku bagi tahu dia yang aku ada Ms.I dan Ms.cakap bank may be akan disbush loan minggu depan, so aku tanya dia ada masaalah apa2 lagi tak sebab si penjual suruh bagitahu dia jika loan dah dekat nak disbush sebab dia pindahkan barang dia. Then Ms.C suruh aku tanya pada Penjual tu samaada dah dapat surat notis dari CKHT dari LHDN atau belum. sebab dah banyak kali dia call lhdn wangsamaju ,sebab pihak lawyer belum dapat notis ckht lagi. dia call lhdn asyik jawab belum proses borang lagi je..Dah dekat nak disbush nie, kalau notis tu tak keluar lagi, Time nak settle payment nanti dia terpaksa hold dulu payment 2% sehingga notis tu keluar..  Malam nya aku terus whatsapp si penjual dan dia kata akan pergi sendiri ke LHDN untuk follow-up.

14 november 2014, si penjual tu dah pergi LHDN dan dia kata pihak LHDN dah hantar surat notis tu minggu nie, maybe belum sampai lagi. but dia dah ambil copy surat tersebut  dulu untuk diberi kepada aku dan aku akan forwardkan pada Ms.c nanti.  Malamnye aku jumpa si penjual tu, penjual tu nampak happy je...duit dah dekat nak disbush lah katakan...he.. he..  Aku pun cakap kat dia nasib baik lah Dapat Ms.C yang handle kes rumah nie..kalau orang lain aku tak tahu lah..mesti pening kepala aku..silap2 hari bulan kes jadi lambat settle..sebab Ms.C nie memang teliti dan terbaik kerja nye..Memang dia betul2 push untuk cepatkan proses.. si penjual tu pun tersengeh2 jugak. .dia kata dia ada dengar staf2 kat LHDN berbisik tadi..dia sebut je nama dia Mohd... terus staff sana dah tahu dah..adalah dengar staff2 tu berbisik yang si Ms.c tu dah berapa kali call asyik tanya pasal notis tu je.. memang terbaik lah Ms.C nie.. Bos Ms.C nie pun sebenarnya jenis teliti jugak...sepanjang aku kenal dia..memang dia sangat berkaliber as a lawyer dan memang nampak teliti orangnye..Baik hati jangan cakap lah..memang sangat baik hati ..siap bagi bonus gaji tiap2 tahun lagi...bertuahnye aku dapat kenal dia nie.. Kaya tapi tak look down kat orang lain...

16 november 2014, aku dah emeilkan pada MS.C surat notis ckht si penjual tu.

PENGALAMAN BELI RUMAH SUBSALE PART 9

Assalamualaikum.. :-)

lama bebenor aku tak hupdate blog aku nie,, sibuk dan agak malas sikit sebenornya..balik umah rasa nak lepak2 je... Haah kalu ikutkan tinggal lebih kurang 32 hari je lagi tempoh masa untuk pihak .Sebenarnya banyak benda2 pelik yg kena lalui dalam kes rumah aku nie. 1)market value tak lepas (mcm yg aku citer part2 sebelum nie, 2) dah sign spa tapi spa tak effectif , 3) lawyer hold 10% downpayment deposit sbb kes melibat kan 2 liquidator, 4) kes melibatkan CKHT sbb penjual baru beli rumah tu 2tahun, 5) masaalah JMB/Devalopor langsung tak beli fire insurans untuk semua bangunan , 6) masaalah bila JMB tak keluarkan standart statment  bill akaun maintance fee , 5) lawyer lama penjual tak serve liquidator devaloper semasa tahun rumah dibeli, 6)lawyer lama penjual yg susah berurusan, 6) valuer/penilai hartanah langsung tak ada call aku?  Semua nie akan aku ceritakan detail dalam part2 seterusnya nanti..

Hari tu ada yg tanya aku, bila masa atau time kita buat segala pembayaran...Untuk kes aku ni kira lain sikit..sebab si penjual dah bersetuju lebih awal untuk aku submit loan dulu..dan lepas loan approve si penjual bersetuju dengan syarat lawyer untuk hold 10% downpayment tu..mengenai caj lawyer Pulak, untuk kes aku ni, sebab lawyer snp tu aku kenal sangat baik, so aku just tunggu dia info aku bila aku perlu buat bayaran..dah dekat2 SPA start nak effectif baru assisntant lawyer aku call suh bayar sbb nak bayar stamp duti deed of ASSIGNMENT..  Menurut pemahaman aku yg tak seberapa ni, kalau standart kes kat luar, klu kita pakai agent, agent biasa dah Mintak 3% earnest deposit sebelum submit loan..(but awas! Make sure earnest deposit tu ditulis sebagai deposit dan bukan sebagai booking, sbb klu tak silap klu diistilahkan sebagai booking, duit akan burn klu loan tak approve. Klu tak silap aku aaa).  Kalau beli direct owner lak, boleh bincang Mintak submit loan dulu..lepas loan approve leh bayar 2% melalui lawyer.. Then bila loan approve hubungi lawyer yg nak buat urusan lawyer bank dan lawyer urusan snp untuk prepared SPA sekali .Time tu lawyer snp akan minta snp lama owner dulu.. Time kita bagi snp lama tu, biasanya lawyer akan suruh buat bayaran fee lawyer mereka..mungkin bayar sebahagian dulu.. Then bila spa dah ready kena stanby untuk bayar 8% Downpayment tu... Dah dekat nak Bayar duti setem document deed of asssingnt atau dah dekat nak disbush loan, lawyer akan call suruh buat bayaran penuh....

Meh sini,,aku nak perkenal kan sikit lawyer aku ni ..ALHAMDULILLAH and syukur sangat2 dapat kenal lawyer snp tu..memang kenal rapat juga lah..lawyer yang aku kenal tu si Ms.s nie yang bos..tapi dia bukan dia yg Handle kes aku,sbb dia pun sibuk ngan urusan2 lain and dia just follow up je la kes aku tu dari assistant dia...untuk kes aku assistant dia yang Handle  iaitu Ms.c.,Ms..c nie memang cepat tul dan teliti betul kerja nye..aku dah tak yah nak push2 dah..dia lak yg duk chase pihak2 yg terlibat supaya kes aku tak lambat...terima kasih sesangat untuk kerja dia yang Superb the best tu...klu tak mesti berdebar2 aku nak merempuh proses pembelian yg terlalu rumit tu...klu kes umah yg tak Bermasaalah tak de lah pening sangat..melibatkan devaloper bankrup nie..banyak problemnya..silap ari bulan kes jadi lambat Settle ...

wokey! aku sambung balik story part 8 ari tu. ..

TANDATANGANI SPA@SNP 18/7/14

BAYAR 8% DIWNPAYMENT
Lupa lak aku nak tulis 16hb Julai  2014 aku ada tranfer via maybank2u duit balance deposit downpayment 8% ke akaun lawyer firm snp . 8%= RM9840 . Resit aku Print dan bagikan pada lawyer aku pada hari nak sign spa tu..

18  JULAI  2014  at 10.45am,  aku dan penjual datang ke pejabat lawyer . Ms.s terangkan lebih terperinci mengenai terma syarat yang penting yang terkadung dalam SPA. sebenarnya SPA tersebut belum start EFFECTIF walaupun dah ditandatangani dan dimatikan setem,  SPA tersebut akan start effectif selepas mendapat LETTER OF CONFIRMATION dari pihak liquidator.. Untuk mendapatkan surat tersebut, penjual perlu mengikut syarat2 yg telah ditentukan oleh liquidator dan penjual perlu membayar caj yang dikenakan oleh pihak liquidator.. Berapa caj nye? lawyer pun tak dapat confirmkan sebab masih diawal proses dan caj tersebut pihak liquidator senndiri yang tentukan..

Setelah mendengar penerangan lawyer aku tu, Baru lah aku dan si penjual faham sikit2. Rupanya kes rumah aku tu sekarang melibatkan 2 pihak liquidator. Dulu thn 2012 semasa rumah tu dibeli oleh si penjual, kes hanya melibat liquidator bagi pihak devaloper sahaja. Tapi since mac 2014 pihak propreator (pemilik tanah ) pula yang diistiharkan bankrup. liquidator pemilik tanah adalah yang dari private punya , kata lawyer aku senang sikit berurusan sbb dia boleh CHASE untuk cepatkan proses. Tapi liquidator untuk devaloper tu melibatkan pegaawai penerima  dan lawyer pun tak berani nak janji berapa lama masa yg diperlukan untuk dapatkan LETTER CONFIRMATION . Kata lawyer aku mungkin sebulan,mungkin 2 bulan, atau mungkin lebih lama lagi..tak pasti!!! .Thats why lawyer aku letakkan syarat 'penjual bersetuju melantik lawyer pembeli sebagai pemegang taruhan 10% dalam tempoh 2bln Procurement period.  so, kata lawyer aku, jika penjual nak cepat dapat duit 10% tu si penjual pun kena turut sama pergi chase pegawai penerima tu agar cepat boleh dapat letter confirmation... Didalam spa tu dah tulis tempoh procurement period untuk dapatkan letter confirmation adalah 2bulan. Jika gagal dapatkan letter confirmation, si pembeli atau penjual boleh batalkan proses jual beli dan spa automatik dianggap terbatal . Tapi jika ingin teruskan boleh sambung tempoh samaada 1 bulan lagi atau berapa? ikut persetujuan kedua2 pihak.  Kata lawyer aku, dia juga letakkan tempoh dua bulan dan syarat tersebut sebab risau pihak bank akan cancel loan pembeli jika terlalu lama gagal dapatkan surat letter confirmation .  Selain tu,SPA tersebut juga, masih belum complete lagi sebab ada satu tempat kosong tak boleh diisi lagi sebab pihak lawyer aku masih gagal dapat kan satu surat penting.

Setelah faham, so kedua2 pihak pun bersetuju untuk tandatangani SPA pada hari tu..Pada hari tu juga, si penjual dah serahkan 6set document original yg terpenting..SPA,DOA etc yang ada cop original. At the and bank yang berhak pegang document tu dlm tempoh pinjaman nanti..dah habis hutang baru boleh dapat kat kita. penjual dapat document tu sebab dia beli cash dulu..

PENJUAL TAK LANTIK LAWYER (penjual nak guna lawyer sama )

Hari tu, lawyer aku ada tanya aku samaada si penjual nak lantik lawyer sendiri atau tidak ..So aku dengan selamba cakap kat lawyer aku yang penjual nak guna lawyer sama yang pembeli guna..sebab penjual tu percayakan lawyer yang aku pilih..

Lawyer aku explain balik kat aku,, sebenarnya dalam urusan jual beli rumah. Seorang lawyer hanya boleh bertindak untuk menjaga kepentingan salah satu pihak sahaja samaada si pembeli atau si penjual. So dalam kes aku ni lawyer aku bertindak menjaga kepentingan aku sahaja..dan istilah 'penjual nak guna lawyer yang sama' tu maksudnya si penjual memilih untuk tidak melantik mana2 lawyer untuk bertindak menjaga kepentingan dirinya.  Walaupun penjual tak melantik lawyer sendiri, penjual tetap membayar kos kepada lawyer pembeli untuk kerja2 yang melibatkan urusan kerja lawyer untuk urusan submit CKHT , kerja2 melepaskan gadaian bank dari bank si penjual jika ada. Tapi kos lawyer fee si penjual lebih rendah berbanding kos lawyer fee yang ditanggung oleh pembeli. JIka penjual memilih untuk melantik lawyer untuk bertindak menjaga kepentingan dirinya,,kos lawyer fee yang penjual lantik adalah lebih dan kerja urusan submit CKHT dan melepaskan gaidain bank atau proses2 lain akan dilakukan sendiri oleh lawyer si penjual. 

Actualy jika penjual tak beberapa faham mengenai prosedur jual beli rumah, lagi baik dia upah lawyer untuk bertindak untuk diri dia..senang lawyer dengan lawyer talk..untuk Settle kan masaalah..


SI PENJUAL MEMILIH UNTUK MEMOHON PENGECUALIAN CKHT.

Kalau ikutkan, memang banyak cukai ckht yang si penjual tu kena bayar kat LHDN ...ye lah Dekat RM18k juga. Tapi si penjual pilih untuk memohon pengecualian CKHT.  Pengecualian CKHT nie hanya untuk individu, rumah, jenis kediaman, dan duduk rumah tu sekurang2nye 6bulan, dengan kemukan bill utility bulanan bukan pada tahap caj minima .Seorang individu hanya boleh mohon sekali sahaja seumur hidup. Dan penjual boleh tentukan sendiri samaada nak guna semasa nak jual rumah pertama @ semasa jual rumah ke2 @ semasa nak jual rumah ke3. Penjual perlu memaklumkan pada lawyer sekiranya dia memilih untuk memohon pengecualian CKHT.  JIka penjual tidak memelih/tidak layak memohon pengecualian CKHT, lawyer pembeli perlu ambil 2% untuk dibayar kepada LHDN dalam masa 60hari dari tarikh setem dimatikan. jika 2% di bayar kepada LHDN, so, cuma balance 8% downpayment dibayar kepada si penjual.  Jika pembelian rumah dilakukan melaui agent, biasanya awal2 lagi agent dah ambil 3% downpayment, so semasa hari tandatangani SPA laywer hanya akan bagi 5% downpayment kepada penjual. Sebab dah tertulis didalam akta 2% perlu di remitkan ke LHDN.  Jika gagal meremitkan 2% tersebut ke LHDN dalam masa yg ditetapkan, kedua2 pihak boleh didenda.

PERGI SIGN LOAN AGGREMENT DAN BAYAR Fee RM1000

21 Julai 2014, Aku pergi tandatangani Agreement loan bank kat pejabat lawyer bank. Malam sebelum tu aku whatsapp lawyer aku,tanya berapa aku perlu bayar dulu. Dia kata just bayar RM1000 dulu for initial disbursment. Before this aku bagitahu lawyer bank yg aku nak bayar rm2k dulu, but sbb SPA belum start effectif and risau kot2 ada problem, so aku tak jadi nak bayar 2k tu..so just bayar rm1000 je dulu. Loan yang aku pilih type islamic loan. So tebal gilos document yang nak kena sign nye..bos lawyer Pn.n yg datang singgah kejap jumpa aku tu pun,,,sampai aku tak boleh nak bercakap sangat ngan dia sbb tanggan sibuk nak menyains""  banyak helai nak kena sign..At the end lepas dah siap sign Ms.F.. lawyer yg incharge kes aku tu bagitahu,yang  dia akan emeilkan pada aku invoice bill yang aku kena bayar.. Dia pun ada Mintak salinan spa yg aku dan penjual baru tandatangani tu..aku bagitahu dia yang lawyer snp aku belum bagi lagi..nanti bila lawyer snp bagi kat aku, aku akan hantar pada dia..

OWNER BELI CASH, LAWYER LAMA TAK SERVE LIQUIDATOR 

JMB TAK BELI FIRE INSURAN UNTUK SEMUA BANGUNAN/
6 Ogos 2014, aku call Ms.c , tanya dia samaada dah boleh ambil snp atau belum? Ms.c bagitahu data tempat kosong belum dapat diisi lagi sebab belum dapat cari surat penting.  Ms.c pun info yg lawyer lama penjual tak serve pihak liquidator yg sepatutnya dibuat pada thn 2012 semasa rumah tersebut dibeli. So status rumah tu sekarang , nama si penjual tak ada dalam rekod banefecial owner, hanya nama pemilik lama yg ada dalam rekod liquidator . Ms.c dah contac lawyer lama penjual suruh dan dah lama minta staf mereka recovery document2 lama yg diperlukan..baru minggu nie mereka dapat cari document tersebut.  Dalam masa yg sama Ms.c bagitahu yg lawyer bank ada minta fire insurans, dia dah tanya JMB, tapi JMB tak beli fire insurans untuk keseluruhan bangunan (kalau ikutkan fire insurans adalah mandatory yg wajib dibeli oleh JMB/devaloper untuk bagunan kediaman bertingkat strata). so, staf lawyer bank bagitahu Ms.c suruh bagi tahu aku suruh info banker untuk beli fire insuran lebih awal .  Selain tu Ms.c info yg aku dan penjual perlu dtg sekali lagi ke office sebab kena tandatangani beberapa document lagi nanti..mlm nye..aku whatsapp owner cerita balik kat owner apa yg lawyer aku dah info ..

7 Ogos 2014 , whatsapp banker Pn,yati suruh beli fire insurans lebih awal sebab JMB tak beli fire insurans dan si penjual pun tak beli fire insurans sendiri untuk rumah tu.

18 Ogos 2014, Ms.c call suruh aku dan penjual datang sign document dan dia info caj liquidator yg dikenakan kepada penjual adalah rm680. Ms.c bagitahu juga suruh penjual bagi salinan bil tnb yg terbaru dengan menunjukkan amount bill yg menunjukkan bayaran bill tiada tunggakan untuk tujuan apply pengecualian ckht..sebab bill yg dia bagi dulu ada tunggakan..selain tu ada 2 surat penting yg pihak liquidator perlukan..Ms.c suruh tanya penjual untuk dia recovery semula segala surat penting lama yg pernah dia terima dari lawyer lama dulu..dan suruh ingat kan penjual sekLi lagi utk dia prepared maintance fee dan Quit rent yg menunjukkan bukti dah Settle payment.

PERGI PEJABAT LAWYER LAGI

KOS PENJUAL/SETTLE masaalah OWNER LAMA BELI CASH 

25 Ogos 2014, aku dan penjual pergi office lawyer snp. Banyak surat yg nak ditandatangani oleh penjual untuk buat proses yg tak dibuat pada thn 2012...so proses tu kena buat semula pada tahun 2014 nie..memang agak rumit sikit,.sebab pihak liquidator minta semua file diberikan kepada mereka,.banyak surat aku janji yg di sediakan oleh Ms.c bagi pihak pembeli untuk tujuan serve liquidator . Ms.c explain dulu sebelum  sign setiap helaian surat tersebut. Aku Pulak cuma sign 2 surat sahaja,satu surat pengesahan penerimaan snp original untuk aku pergi hantar pada lawyer bank. Dan satu lagi snp duplicate untuk simpanan aku. Ms.c siap pesan lagi, suh aku tulis sendiri surat yg menyatakan aku dah bagi document snp original pada lawyer bank dan minta pihak yg terima cop kan surat aku tu semasa aku hantar snp original tu..then surat tu aku simpan sendiri dlm file aku.. 

Selaim tu,kata Ms.c ada satu lagi surat original yg diperlukan. Dalam simpanan penjual hanya lah fotocopy punya, pihak liquidator sudah listkan nak surat yg original. Ms.c dan minta surat original dari lawyer lama tapi lawyer lama tak nak bagi. So sebagai SOLUTION terakhir Ms. C minta penjual pergi sendiri berjumpa dengan lawyer lama dia minta lawyer lama bagi surat original yg pihak liquidator nak tu,,but jika lawyer tu tak nak bagi juga, Ms.c guide penjual tu suruh lawyer lama tu tulis surat released undertaking untuk Settle masaalah surat tu..kata Ms.c lawyer lama tu sangat susah berurusan, time dia call nak bercakap ngan bos lawyer tu, selalu tak dilayannye..just passing kat staf dia lagi..siap cakap nak return2 lagi..aku pun tak paham!  Kata Ms.c lagi, dulu penjual ada tandatangan satu surat indemnity..not sure apa effect surat tu...bunyi nye mcm tak bagus je pada si penjual tu ..aku tak paham sngat..lawyer lah lebih paham pasal surat nie..Maybe lepas si penjual sign surat tu, lawyer lama tu dah boleh lepas tangan kot tak serve pihak liquidator pada thn rumah tu dibeli? Entah la..Kata Ms.c, sebab penjual dulu beli rumah tu secara cash dan owner lama tak follow up sebab ingat dah Settle .that why lah masalah mcm nie terjadi..kalau owner beli melalui loan bank, bank memang akan make sure step serve pihak divepoper dibuat sebelum disbush duit pinjaman.  Ms.c pun tak faham kenapa dah masuk 2tahun lawyer lama tak serve liquidator lagi?? Dia kata nasib baik 2tahun beli si penjual tu dah nak jual, kalau dah 10thn dia pun dah tak sanggup nak Handle sebab akan lebih complecated,silap haribulan document lama pun dilupuskan..walaupun baru 2tahun, nak recovery balik document lama pun bukan lah senang.. Lama juga Ms,c minta...baru jumpa file2 lama dlm simpanan lawyer lama tu..nasib baik ada satu staf org baru kat lawyer lama tu..boleh dengar cakap tolong recovery balik satu persatu..

Selain tu juga, Ms.c  Bagitahu kos penjual yg perlu dibayar oleh penjual . Untuk liquidator fee adalah rm680 dan untuk caj lawyer adalah rm400. (Untuk service submit ckht lawyer tak kenakan caj). So hari tu juga si penjual kena bayar caj tersebut dan lepas si penjual boleh dapatkan surat original atau letter of undertaking dari lawyer lama tu, dalam masa 2minggu Maybe LETTER OF CONFIRMATION dari liquidator akan keluar . Dan spa akan start EFFECTIF dan duit 10% downpayment akan diberikan kepada penjual lepas tu..

Mengenai Quit rentdan JMB maintance fee pula, kata org JMB penjual perlu Settle bayaran maintance dan Quit rent ADVANCE sampai dicember 2014 complete kan bayaran sampai habis tahun sebab pihak JMB tak keluarkan statment account sebab JMB tidak diuruskan oleh mana2 badan pengurusan sebab tak mampu nak upah pengurusan, so penduduk sendiri yg lantik org persendirian jaga JMB. Cuma resit bayaran biasa yg dikeluarkan setiap kali bayar maintance dibayar. Tak ada statment akaun bill macam yg JMB lain keluarkan atau hantar pada kita setiap bulan tu..lepas owner bayar ADVANCE payment tu,JMB akan keluarkan surat released undertaking dan surat pengesahan si penjual dah buat bayaran penuh dan tak ada tunggakan Quit rent dan maintance fee..klu ikutkan tunggakan Quit kawasan tu dengan pejabat tanah adalah lbh kurang 600k..tapi si penjual tak tertunggak Quit rent bagi pihak nya..so penyelesaiannya adalah surat released of undertaking tu la..untuk di beri pada bank nanti..

Sebelum kita orang nak beredar, Ms.chee sempat bagitahu yg pihak private liquidator tu, nak caj rm150 untuk dapatkan satu surat notis penting untuk complete kan snp tu,, sebab tak berpuashati dengan caj yg sangat mahal .that why ambil masa lama sangat untuk complete kan file tersebut..Ms.c try cari dari pelbagai sumber untuk dapat surat tersebut untuk jimat bagi pihak penjual dan elakkan penjual dikenakan caj yg mahal oleh private liquidator ..setelah cuba cari dari pelbagai sumber , akhirnya dapat juga ms.C cari surat tu melalui SSM, Hantar boy buat carian kat SSM ..bayarannya pun tak mahal sangat klu tak silap aku rm15-30 mcm tu la katanya...Dah dapat data dalam surat tu baru draf SPA tu complete akhirnya..

Sory ya..sambung lagi part 10 ..