Friday 17 July 2015

DAH SELESAI BAYAR LOAN KERETA. Apa nak buat?

Kelmarin aku dah Settle kan bayaran akhir baki hutang Kereta kancil aku...yahoo..merdeka! Merdeka!

Biasanya aku bayar instalment kete aku tu online je...selaku bayar lebih sikit dari instalment yg ditetapkan..at the end baki akhir yg kena aku bayar adalah rm12.. So kelmarin aku pergi ke public bank tempat aku wat loan kete tu dulu..  geran ori , nota loan aku bawa sekali..just untuk standby kot banker tu Mintak je.. (Geran dah lama ada kat tangan aku...masa first year aku nak renew roadtax insuran aku terus pi ambik and tak hantar balik ke sana sampai ke sudah...bank pun tak call suh antar semula..tu yg aku wat diam2 tu..,senang nak renew roadtax tiao2 tahun..)

Sampai je kat public bank aku terus isi borang untuk masuk  duit rm12 ke akau loan kete tu..sampa kat kaunter , akak kaunter tu tanya nak buat bayar akhir ke? Yup..so aku tanya lah dia sekali lagi mcm mana lepas nie? Nak kena naik kat hire purchased department ke? (Dah tahu sebenarnya but saje je wat tak tahu)  yup dia kata kena tunjuk resit last payment and bagitahu kat org atas nanti dah Settle bayaran akhir..

Naik kat tingkat 2 ,,,hire purchased department . Kat situ pun kena ambil nombor. Tekan butang UTK   E-batal apa nntah..dah lupa aku.. Pastu senang je  banker tu tanya no plate kete, Mintak ic utk fotostat. tengok resit bayaran akhir.  Dia kata dalam masa 3hari baru boleh ambil surat pembatalan hak milik..dia kata tak nak ambil pun tak pe ..sebab lepas 3 hari akan automatik masuk dalam sistem JPJ..just pergi JPJ utk cop batal hak milik bank.. But aku bagi juga emeil adress aku pada dia,,suh dia emeil surat tu..

Penting juga sebenarnya proses sahkan batal hak milik bank pada geran kete kita tu..dulu aku ada sekali experiance masa nak jual motor..dah sebulan juga aku dah Settle bayar full payment motor aku..org kedai just bagi geran ori je..and tak cakap apa2 pun... Time aku jual motor nak tukar nama kat JPJ ,tiba2 JPJ kata tak leh tukar sbb kedai tu belum batalkan hakmilik ...then aku kena pergi kedai motor balik tanya surat batal milik .. Dah jadi dua kali kerja...hu hu..

Ok aku cau dulu...penyakit malas tulis blog dah dtg...banyak benda nak shere sebenarnya...Takpe lain kali aku try rajin sikit..he he

Sunday 16 November 2014

PENGALAMAN BELI RUMAH SUBSALE 10

Tak sabor rasanya nak siapkan ending citer pengalaman beli rumah kedua aku nie. Tarikh hari ni 16hb november 2014 and  Status terkini nya, lawyer bank kata bank akan disbush loan minggu depan kot kalau tak ada masaalah. insyaaah... Dah dekat nak disbush nie, rasa macam menghitung hari la pulak..

Okay aku sambung balik citer ari tu ya..


BAYAR FEE UNTUK URUSAN SNP

26 Ogos 2014, Ms.C (lawyer snp) emeil kan caj yang perlu dibayar adalah RM1841 .Lepas baca emeil dia aku terus transfer online dan aku emeilkan semula resit bukti bayaran tersebut padanya. 
Petang sikit aku pergi ke pejabat lawyer bank untuk Hantar SNP original .

28 Ogos 2014, Aku dapat emeil dari Ms.C, Dia info pada aku yang dia dah call JMB untuk minta surat original Letter of clearance dan letter of undertaking (bukti settlement cukai tanah dan tiada tunggakan maintance fee) . tapi JMB bagitahu Si penjual sudah ambil surat tersebut beberapa hari yang lepas. Then Ms.C suruh aku minta surat tu dari Si penjual. Then, dia ingatkan aku untuk maklumkan pada banker supaya beli fire insurans lebih awal. Sebab risau bermasaalah time nak released duit loan nanti. sebab JMB dan si penjual tak ada beli fire insurans langsung.


MASAALAH JMB TAK BELI FIRE INSURANS

Then aku whatsapp Pn.Yati semula tanya berkenaan fire insurans yang aku suruh dia belikan awal tempoh hari. Then dia reply aku balik. Rupanya dia terlupa nak update pasal fire insurans tu. Lepas tu dia call aku balik, dia kata orang yang handle bahagia document tu bagitahu tak perlu beli fire insurans lebih awal sebab pihak bank akan make sure beli fire insurans pada hari yang sama released duit pinjaman. Pastu dia sambung kan aku Pada Ms.F yang incharge bahagian tersebut, Agak garang orang nye. Tak sempat aku nak terangkan dia dah bertegas tak boleh beli fire insurans lebih awal. aku cuba terangkan pada dia yang lawyer suruh beli awal sebab risau bermasaalah time nak relesed pinjaman sebab jmb tak beli fire insurans dan si penjual pun tak beli fire insurans. Tapi yang dia jawab kat aku,  tak ada masaalah!!!..

Then aku emeil Ms.C bagitahu dia apa yang banker tu dah explain kat aku tak ada masaalah tak ada fire insurans. Pastu Aku terima Balasan emeil dari MS.C semula. Katanya, lawyer snp tak boleh berhubung dengan Bank. Hanya lawyer bank yang boleh berhubung dengan banker. Dia suruh aku bagitahu Pn.Yati :-
1) Master Fire Insurans Policy tak ada :Devaloper tak beli
Tanya Pn.Yati:- 2) boleh tak bank keluarkan pinjaman sebelum harta diinsuranskan?
                        3)Bukan ke insurans api satu PRA syarat sebelum bank keluarkan pinjaman?

  Then malam nya aku balik rumah, baca semula letter offer loan yang aku dah sign hari tu. Dalam letter offer tu memang ada tertulis syarat2 tersebut. Property mesti ada master policy by JMB. Then aku  Whatsapp Bos lawyer bank pula. Aku tanya dia berkenaan fire insurans tu.  bagitahu dia pasal masaalah owner dan JMB tak beli fire insurans tu..Aku cakaplah kat dia yg aku dah call banker and banker tu kata tak ada masaalah. Tapi aku pulak yang risau kot pemahaman banker tu tak sampai ke tahap JMB tak beli fire master policy insurans. Sebab standart semua rumah berstrata memang jmb dah siap2 beli fire insurans awal2 lagi sebab fire insurans ni is mandatory untuk JMB OR devaloper beli untuk keseluruhan bangunan....Bos lawyer bank tu kata,bank  lain tak cerewet sangat, tak kisah kalau tak ada fire insurans tu. Tapi Pb bank memang cerewet sangat  .. Tapi nanti dia akan follow up ngan staf dia and akan update aku semula nanti...

28 Ogos 2014 @ 9mlm,  Jumpa dengan si penjual untuk ambil surat dari JMB untuk dihantar pada Ms.C keesokannya.  Sempat lagi si penjual tu cerita yang dia ada pergi ke pejabat lawyer lama dia untuk minta surat original penting yang Pihak Liquidator nak tu. Masa jumpa lawyer tu, dia pun dah tak pandai nak explain macam mana, sebab lawyer tu tak nak bagi surat original tu..Sebab tak pandai nak explain then dia call Ms.C untuk Ms.C berhubung direct dengan lawyer tu ..(Biasanya lawyer lama memang tak nak bercakap ngan Ms.C)  Then, kata si penjual, lama juga dia dengar Ms.C dan Lawyer lama tu bercakap kat telpon. Then akhirnya, Lawyer lama tu bersetuju keluarkan surat Letter of undertaking.  cerita si Penjual lagi, lawyer lama tu siap ngadu lagi, yang lawyer aku tu asyik call staf2 dia..katanya belajar jurusan sama, tapi pemahaman lain2.  Pemahaman lain tu lah yang membuatkan lawyer lama tu tak buat proses serve pihak liquidator pada tahun 2012 dan susah berurusan nak bagi surat original tu kot!! kata aku.. Kata Ms.C pulak, sepatutnya, lawyer lama tolong permudahkan urusan si penjual sekarang sebab si penjual ni adalah client dia yang dia upah dulu..

29 Ogos 2014 @ 9.30am Sekali lagi aku call banker Pn.Yati, Baru cakap ngan dia nak confirmkan semula pasal fire insurans tu, dia kata kena tanya direct Ms.F terus sebab Ms.F yang uruskan pasal tu. Then again, Tak sempat aku nak explain dia dah sembur aku dulu...tak sempat aku nak terangkan sebab asyik dia je yang bercakap..tak nak dengar dulu apa yang orang nak terangkan..Then aku iya kan je lah..Klu dia dah cakap macam tu..macam tu la.. Bank akan beli fire insuran pada hari duit loan di released kan!!! 
(sebenarnya aku agak risau jugak bab JMB tak beli fire insurans nie, sebab pernah baca gak kes bank tarik balik loan diasaat akhir sebab property jmb tak beli fire insurans dan devaloper bankrup. Risau gak la weh! Kes yang pernah terkena kat orang lain, terkena kat aku pulak.. Just berdoa dalam hati je la. ..harap-harap di permudahkan..Amin..

29 Ogos 2014 @ 11.45am,  Aku sampai ke pejabat lawyer snp. Bagi pada Ms.C dua keping surat JMB tu. Dan ada 2 helai kertas yang aku perlu tandatangan lagi. Macam biasa, sebelum tandatangan surat2 tu dia explain dulu untuk apa kegunaan setiap borang  dan surat yg aku isi tu. Memang profasional.. Bagusnya!!! satu borang tu adalah borang pengesahan sumber kewangan (baru tahun ni dikuatkuasakan untuk sign borang tu untuk elakkan aktiviti penggubahan haram).  satu borang lagi adalah surat kebenaran pihak lawyer menggunakan data peribadi (iaitu dlm tujuan pengisian segala borang dokumentasi). Then Ms.C bagitahu lah kat aku, hari jumaat lepas Hafis ada jumpa lawyer lama dia, ingatkan lawyer lama direct buat surat tu on the spot, sebab bukan panjang pun ayat nak ditulisnya..just sebaris ayat je.. Sebab si penjual tak bawa balik surat tu, then isnin nya dari Pagi Ms.C tunggu call dari staf lawyer lama penjual. Pagi tak ada call-tengah hari pun tak ada call juga. Then dah tak tahan nak tunggu lagi, petangnya ms.C terus call staf lawyer lama untuk bertanyakan surat letter of undertaking tu. Then staf tu cakap yang bos dia tak ada bagitahu apa2 pun pasal surat tu. Dia kata dia akan tanya bos dia balik.  Then lepas tu staf tu call balik bagitahu yang pihak mereka akan hantar surat tu direct kepada pihak liquidator..


DAH DEKAT NAK DAPAT LETTER OF CONFIRMATION

Ms.C bagitahu, dia agak dalam masa 2 minggu lagi sudah boleh dapat letter of confirmation dari liquidator dan 10% downpayment dah boleh diberi kepada penjual. Untuk case sekarang Ms.c dah settlekan semua kerja2 serve pihak liquidator. semua document2  yang diminta sudah dihantar pada liquidator. Biasanya rumah yang devaloper dah bankrup, pihak liquidator akan minta semua file2 dan document2 complete dihantar kepada mereka. Kata Ms.C lagi, untuk case aku nie, dah banyak buang masa untuk setttle kan kerja lama yang lawyer lama tu dulu tak buat..sebulan dah habiskan masa buat kerja2 lama serve liquidator bagi pihak penjual tersebut.

Then aku bagitahu lah Ms.C yang aku dah confirmkan balik dengan banker yang incahge bahagian pasal beli fire insurans tu. Orang tu kata tak ada masaalah tak ada fire insurans. Then dia kata kat aku suruh aku ingat balik nama staf tu, nanti kalau ada problem nanti kita cari dia...  Ms.C pun agak risau sebenarnya pasal fire insuran nie. sebab biasanya pihak devaloper,jmb dan bank yang beli fire insurans nie..Kalau devaloper beli biasanya ambil masa yang lama untuk keluarkan sijil fire insurans. Thats why dia suggestkan banker beli lebih awal..

CARI MAKLUMAT FIRE INSURANS (BELI SENDIRI)

5 September 2014, Emeil Allianz, Aku tuliskan status masaalah aku mengenai fire insurans.tanya samaada aku boleh beli sendiri fire insuran lebih awal atau tidak ? Then Allianz reply sahkan Bahawa pihak mereka tidak boleh menawarkan fire insruans pada aku lagi,sebab urusan pemilikan belum complete. Hanya boleh menawarkan insurans pada pemilik semasa sahaja. So hanya si penjual yang boleh beli fire insurans tersebut.  Dalam pada tu aku turut mencari sumber2 lain berkenaan fire insurans ni..aku hubungi maa,dan agent persendirian juga..banyak kali gak berbalas-balas emeil dengan dorang nie..ingat nak beli online ngan allianz..tapi asyik hantar form untuk beli insurans type Houseowner household insurans...aku tak nak yg jenis tu sbb nak beli yg FIRE INSURANS. Yg asas sahaja biar nampak mcm sama yg mcm JMB beli...

7 september 2014, Bos laywer bank whatsaap bagitahu, bukan tanggunjawab pembeli lagi, masih tanggunjawab penjual. Then petangnya bincang dengan Ms.C samaada nak suruh Penjual beli fire insurans dulu? Then ms.C suruh aku tanya pihak insurans samaada policy insurans yg dibeli boleh dibatalkan? atau dipindah milik?  sebab kebiasaanya fire insurans yang dibeli dari JMB boleh di pindah milik. Dia kata kalau penjual beli dulu then kalau boleh pindah milik, suruh penjual beli dulu, then bila loan released aku take over insurans tu dan bayar balance bayar pada penjual kemudian nanti. And setelah aku emeil kan pertanyaan pada syarikat insurans, mereka sahkan, fire insurans yg dibeli sediri oleh bank atau individu tidak boleh dipindah milik, tapi boleh dibatalkan anytime..dan sebahagian duit premium akan dipulangkan mengikut perkiraan hari yg telah digunakan.


PERLU BELI FIRE INSURANS

11 september 2014, Ms.C confirmkan yg si penjual perlu beli fire insurans jugak sebab dia dah suruh staf lawyer bank call banker tanya pasal keperluan document tersebut.  Cik.I dari lawyer bank dah confirmkan semula dengan  banker..dan banker memang nak document sijil fire insurans tersebut. Then ms.C info yang LETTER OF CONFIRMATION dari pihak liquidator dah dapat. dan perlukan comply dari boss dia iaitu Ms.S. Hari jumaat dia bercuti hingga selasa. so Hari rabu si penjual dah boleh datang ambil cek payment 10%. Then ms.C suruh aku tolong si penjual uruskan pembelian fire insuran tersebut. Sebab dia risau si penjual lambat beli atau tak tahu nak uruskan pembelian tu.
 ( sebenarnya time aku google kat internet, adalah jumpa satu blog atau web kat internet yg ditulis oleh agen insurans. blog dia adalah cerita sikit2 pasal fire insurans ni, so aku tanya lah dia boleh beli fire insurans sendiri melalui dia atau tak? dia kata boleh, dia anggarkan harga fire insurans basic rm150 premium setahun. Then aku bagi nombor dia pada si penjual tu. Then penjual tu call dia nak beli fire insurans tu dari dia, agent tu boleh cakap tak perlu beli pula, anda tak ada masaalah nak released duit loan kalau tak beli katanya. Then si penjual tu pulak yg call Ms.c cakap agent tu kata tak perlu beli fire insurans and tak ada masaalah kalau tak beli!!!)  Suka hati agent tu je cakap macam tu? nak dengar cakap lawyer atau cakap agent insurans? kalau problem time released loan nanti sape nak jawab?


PERGI BELI FIRE INSURANS

12 september 2014, Aku dan owner dah deal untuk jumpa kat MAA untuk pergi beli fire takaful  di MAA takaful jln ipoh . Si penjual sampai lambat,so aku ngan member uruskan dulu sebab aku tak leh tunggu lama sebab nak kena masuk kerja semula nanti. Mula2 staf tu nak beli insurans jenis Household house owner insurans sebab katanya perlindungan lebih menyeluruh. But aku bertegas juga nak fire insurans yang basic sahaja sebab lawyer nak yang tu kata aku. Then staf tu beli kan type fire insrans . Just bayar RM80.30 premium untuk setahun. dengan nilaian rumah rm123k.  Katanya dalam masa 14hari sijil akan dikeluarkan (14hari bekerja kot)



SPA DAH START EFFECTIF DATE 10 SEPTEMBER 2014

12 september 2014, Ms. S bos lawyer SNP call,bagitahu yang dia dah comply surat dari liquidator dan bagitahu effectif date SPA sudah berkuatkuasa pada 10 september 2014.


PENJUAL AMBIL CEK 10% DOWNPAYMENT

17 september 2014, Si penjual ambil cek dari lawyer snp dan tandatangan surat2 penting. Ms.c bagitahu pihak lawyer bank pun akan berhubung dengan pihak liquidator. Jika nak cepat proses disbush pembeli perlu push lawyer bank untuk cepat buat kerja...so sekarang terpulang pada lawyer bank pulak untuk buat kerja..

26 september 2014, Maa call bagitahu sijil fire insurans sudah keluar. Aku minta emeilkan sijil tersebut pada aku dan aku forward kan pada Ms.C.

Lega rasanya, dah lepas banyak masaalah..owner pun dah dapat duit 10% dia..so pasni aku just follow up ngan lawyer bank je lah...and standby tunggu call dari pihak valuer. sebab biasanya pihak valuer atau jurunilai hartanah akan call kita nanti..

Hari2 aku stanby handphone nokia lama aku tu, ke hulu kehilir aku bawak telpon aku tu, no phone tu memang khas untuk banker/lawyer bank call aku..sebab aku tulis no 016  tu semasa time submit borang loan ari tu.  lama tunggu tak call2 juga...dalam pada tu adalah 2minggu sekali aku follow up kes rumah aku tu dari bos lawyer bank. just whatsapp dia je tanya perkembangan...tak nak kacau staf dia lagi,.bagi masa dia wat kerja dulu..aku akan follow up dari bos dia---bos dia Pulak akan follow up staf dia tu...he he..



AKU RISAU PIHAK VALUER TAK ADA CALL LANGSUNG

 24HB OCT 2014 ( JUMAAT) at 5pm , aku call CiK.I, staf lawyer bank yang handle kes rumah aku tu. Sejak -3 hari lepas aku call nak bercakap sendiri dengan cik.I nie. Aku faham dia nie memang sangat bzi dengan kerja dia...tu yang asyik tak dapat berhubung dengan dia tu,,sebab dia yang incharge kes aku, so baik aku tanya direct dia terus je..Then aku tanya lah dia perkembangan kes rumah aku tu. Dia info aku ,dah advice pihak bank dan tengah tunggu satu surat dari pihak bank and document lain dah complete. Lepas tu aku bagitahu dia yang pihak valuer belum pernah call aku lagi sejak sejak loan approve sampai ke hari nie? So dia advice aku untuk berhubung dengan pb bank branch tempat yang  aku buat pinjaman tu. Sebab jika pihak bank terlupa buat valuation, nanti akan melambatkan proses disbursh duit pinjaman.

24HB OCT 2014 at 5.15pm. Aku just whatsaap Pn.Yati. Bagitahu dia yang pihak valuer belum pernah call aku sejak sign loan letter offer sampai sekarang? Pn.yati reply bagitahu yg aku yg dia bercuti pd hari Isnin nie, dia suh aku call Ms.F dulu untuk try tanya..but its Okay lah aku nak tunggu dia cek dulu ari Selasa nanti..he he he

actualy, sejak loan aku dah approve, aku tertunggu2 gak bilalah pihak valuer ni nak call aku? Lepas sign letter of offer loan---lepas sign loan aggrement---lepas sign SPA---lepas SPA start effectif? sampai ke tarikh hari ni iaitu 24hb oct , still belum dapat panggilan dari mana2 valuer. 24 0ctober2014 tinggal 47hari je lagi untuk lawyer released kan duit balance 90% harga belian kepada penjual.. selepas tarikh 10hb Dec dah start kira denda late payment dah...

Tertanya2 jugalah dalam hati nie, bila lah pihak valuer nak call aku nie. Pengalaman aku semasa loan rumah pertama dulu..Seorang valuer call dan maklumkan yang dia dah buat valuation untuk rumah aku and then cakap harga market value untuk umah aku adalah sekian-sekian.... Kalau tak silap aku,pihak valuer tu call tak beberapa lama lepas dah siap tandatagan loan agreement ngan pihak lawyer.. Yang kes dulu, pihak bank dah masukkan sekali valuation fee dalam jumlah pinjaman. But untuk kes kedua nie pihak bank tak cover untuk valuation fee ke dalam jumlah pinjaman.

Sebenarnya aku pun agak risau gak lah ,nampak  macam small metter jek,,tapi tak leh wat duk diam je,,kot2 nanti menda nie jadi masaalah di kemudian hari lak ..naper tak ada valuer nak call aku nie? tertunggu-tunggu aku sebenarnya nie..takde ke valuer yang sudi call aku?  aku ada gak terbaca satu kes. Semua hal lain dah settle and bank tiba2 tak leh nak releasedkan duit kepada lawyer sebab baru perasan valuation report belum dihantar oleh pihak valuer. Dalam kes orang tu, bulan ogos pihak valuer dah datang inspection rumah dan si pembeli dan bayar 60% payment valuation fee kepada valuer. Si valuer pulak tidak memberikan sebarang resit bayaran kepada si pembeli tu. Apabila dia bertanyakan resit, pihak valuer kata nak bagi esok..tapi tak bagi resit sampai ke sudah.. Tup2 bulan 10 ,bank tak boleh released kan duit sebab valuer belum hantar valuation report.  So si pembeli terus hubungi pihak valuer bertanyakan valuation report..hampir setiap hari si pembeli call minta valuation report..berdolak dalih si valuer tu ..asyik cakap tunggu tandatangan itu ..tunggu tanda tangan ini..last2 si pembeli tu tanya, perlu ada 30 tandatangan ke untuk keluarkan satu valuation report? Then aku tak tahu apa lagi sambungan citer nye sebab orang tu tak sambung update case dia...

29hb oct 2014, Pn.yati whatsapp aku, dia kata tak perlu buat valuation report.. Aku tanya dia balik, tak de masaalah ke time nak released duit nanti? Dia kata tak de masalah.. Lega rasanya.. Save duit aku..
Actualy thn 2012 dulu,masa aku pi submit loan kat pb bank branch lain, banker tu pun ada cakap kat aku yang aku tak perlu bayar valuation report dia boleh bagi free jee...so i think kali nie pun sama gak kot..free ..tak yoh bayar apa2 pun kot ... Ekh..ekh.. Best nye..


BAYAR FEE LAWYER BANK

30hb oct 2014, Aku dapat emeil dari lawyer bank, dorang dah emeil kan pada aku invoice bill yang kena bayor..kena wat payment dalam masa 7hari. Sebab nak proses stamp loan document for that property. Amount yg doarang charge semua sekali adalah rm3958. Ari tu aku dah pi bayor rm1000 . So nanti aku just bayar balance Rm2958.  Nasib baik tak mahal sangat, sebab loan islamic kan! aku ingat kan dekat rm5k mcm tu.. Alhamdulillah ...dapat invoice nie pun dah rasa syukur sesangat..sebab experiance tahun 2012 dulu, lepas je lawyer suruh bayar full payment, tak lama lepas tu bank dah nak buat disbusment duit pinjaman. so aku pun agak kes umah aku tu dah dekat nak Settle dah... Insyaalah..Alhamdulillah. Malam tu jugak aku whatsapp bos lawyer bank, info dia yang aku nak datang esok pukul 11.30pagi untuk buat bayaran.

31 october 2014, @11.30am, Jumpa Cik.I di pejabat office lawyer bank, buat bayaran full payment.  Then dia bagitahu aku pihak bank dah bagi surat tu dan dia hantar pada lawyer snp kelmarin. Then aku tanya dia samaada ada apa2 masaalah lagi atau tak? dia kata dah okay dah. Aku tanya dia juga, agak2 nya bila loan akan disbush, dia kata, lepas dah bagi surat dari bank tu pada lawyer snp, lawyer snp akan bagi document kepada  mereka. Lepas tu akan advice pihak bank untuk disbush duit pinjman.Since dah jumpa dia ,aku tanyalah dia bila aku akan dapat copy loan aggrement tersebut? katanya dia akan call aku nanti.. Sebab untuk kes rumah lelong aku tahun 2012 dulu, mereka tak ada bagi aku copy loan aggrement pun? Pelik lah kan sebab aku ada baca kat satu blog lawyer yg meniti kan perlu dapatkan COPY loan aggrement untuk simpanan kita sendiri... (masa tu aku mentah lagi dalam soal2 beli rumah ni, sekarang aku dah tahu sikit2) .So aku tanyalah dia kenapa tahun 2012 dulu aku tak dapat copy loan agrement aku tu? Then dia bagitahu, untuk kes rumah lelong proses nya adalah terbalik, tak sama macam proses beli rumah subsale.  Pihak lawyer letakkan caveat untuk disbush loan dalam masa yang ditetapkan. Jika proses rumah lelong dibuat seperti kes rumah subsale..proses nya akan ambil masa yang sangat lama dan akan ada masaalah untuk disbush loan dalam masa due date,..Thats why lawyer letakkan caveat. after this aku akan follow up balik kes rumah lelong aku dulu tu..and aku pun ingat nak call devaloper rumah lelong pertama aku tu..nak cek samaada nama aku dah diletakkan status beneficial owner atau belum..ingatkan dah settle dulu...hu hu...

31 october 2014,@ 4pm staff lawyer bank call semula, dia bagitahu invoice hari tu tersilap kira, sebab terlupa claim bill amount caj rm100.  so total bill aku adalah RM4058. Keesokannya aku terus transfer online and emeilkan pada Ms.I resit bayaran tersebut.



LAGI SEMINGGU TUNGGU LOAN DISBUSH

11 november 2014, Call Ms.I tanya perkembangan kes. Then dia bagitahu yang semua document dah dihantar ke pihak bank . Katanya minggu depan kot bank akan disbush duit. Insyaalah ...jika tak ada masaalah... then, balik rumah lepas tu cek letter box dapat surat dari lawyer snp. butir surat tu, tarikh 4november 2014 :- pihak lawyer snp dah hantar 7 set original document penting (snp lama,doa, dan mcm2 lagi) kepada lawyer bank. sebenarnya sepanjang proses jual beli rumah nie kita akan terima surat yg dikirimkan dari lawyer kita ..dari situ kita boleh tahu serba sedikit pejalan kes rumah kita tu.

12 november 2014, Call Ms.C layyer snp, aku bagi tahu dia yang aku ada Ms.I dan Ms.cakap bank may be akan disbush loan minggu depan, so aku tanya dia ada masaalah apa2 lagi tak sebab si penjual suruh bagitahu dia jika loan dah dekat nak disbush sebab dia pindahkan barang dia. Then Ms.C suruh aku tanya pada Penjual tu samaada dah dapat surat notis dari CKHT dari LHDN atau belum. sebab dah banyak kali dia call lhdn wangsamaju ,sebab pihak lawyer belum dapat notis ckht lagi. dia call lhdn asyik jawab belum proses borang lagi je..Dah dekat nak disbush nie, kalau notis tu tak keluar lagi, Time nak settle payment nanti dia terpaksa hold dulu payment 2% sehingga notis tu keluar..  Malam nya aku terus whatsapp si penjual dan dia kata akan pergi sendiri ke LHDN untuk follow-up.

14 november 2014, si penjual tu dah pergi LHDN dan dia kata pihak LHDN dah hantar surat notis tu minggu nie, maybe belum sampai lagi. but dia dah ambil copy surat tersebut  dulu untuk diberi kepada aku dan aku akan forwardkan pada Ms.c nanti.  Malamnye aku jumpa si penjual tu, penjual tu nampak happy je...duit dah dekat nak disbush lah katakan...he.. he..  Aku pun cakap kat dia nasib baik lah Dapat Ms.C yang handle kes rumah nie..kalau orang lain aku tak tahu lah..mesti pening kepala aku..silap2 hari bulan kes jadi lambat settle..sebab Ms.C nie memang teliti dan terbaik kerja nye..Memang dia betul2 push untuk cepatkan proses.. si penjual tu pun tersengeh2 jugak. .dia kata dia ada dengar staf2 kat LHDN berbisik tadi..dia sebut je nama dia Mohd... terus staff sana dah tahu dah..adalah dengar staff2 tu berbisik yang si Ms.c tu dah berapa kali call asyik tanya pasal notis tu je.. memang terbaik lah Ms.C nie.. Bos Ms.C nie pun sebenarnya jenis teliti jugak...sepanjang aku kenal dia..memang dia sangat berkaliber as a lawyer dan memang nampak teliti orangnye..Baik hati jangan cakap lah..memang sangat baik hati ..siap bagi bonus gaji tiap2 tahun lagi...bertuahnye aku dapat kenal dia nie.. Kaya tapi tak look down kat orang lain...

16 november 2014, aku dah emeilkan pada MS.C surat notis ckht si penjual tu.









PENGALAMAN BELI RUMAH SUBSALE PART 9

Assalamualaikum.. :-)

lama bebenor aku tak hupdate blog aku nie,, sibuk dan agak malas sikit sebenornya..balik umah rasa nak lepak2 je... Haah kalu ikutkan tinggal lebih kurang 32 hari je lagi tempoh masa untuk pihak .Sebenarnya banyak benda2 pelik yg kena lalui dalam kes rumah aku nie. 1)market value tak lepas (mcm yg aku citer part2 sebelum nie, 2) dah sign spa tapi spa tak effectif , 3) lawyer hold 10% downpayment deposit sbb kes melibat kan 2 liquidator, 4) kes melibatkan CKHT sbb penjual baru beli rumah tu 2tahun, 5) masaalah JMB/Devalopor langsung tak beli fire insurans untuk semua bangunan , 6) masaalah bila JMB tak keluarkan standart statment  bill akaun maintance fee , 5) lawyer lama penjual tak serve liquidator devaloper semasa tahun rumah dibeli, 6)lawyer lama penjual yg susah berurusan, 6) valuer/penilai hartanah langsung tak ada call aku?  Semua nie akan aku ceritakan detail dalam part2 seterusnya nanti..

Hari tu ada yg tanya aku, bila masa atau time kita buat segala pembayaran...Untuk kes aku ni kira lain sikit..sebab si penjual dah bersetuju lebih awal untuk aku submit loan dulu..dan lepas loan approve si penjual bersetuju dengan syarat lawyer untuk hold 10% downpayment tu..mengenai caj lawyer Pulak, untuk kes aku ni, sebab lawyer snp tu aku kenal sangat baik, so aku just tunggu dia info aku bila aku perlu buat bayaran..dah dekat2 SPA start nak effectif baru assisntant lawyer aku call suh bayar sbb nak bayar stamp duti deed of ASSIGNMENT..  Menurut pemahaman aku yg tak seberapa ni, kalau standart kes kat luar, klu kita pakai agent, agent biasa dah Mintak 3% earnest deposit sebelum submit loan..(but awas! Make sure earnest deposit tu ditulis sebagai deposit dan bukan sebagai booking, sbb klu tak silap klu diistilahkan sebagai booking, duit akan burn klu loan tak approve. Klu tak silap aku aaa).  Kalau beli direct owner lak, boleh bincang Mintak submit loan dulu..lepas loan approve leh bayar 2% melalui lawyer.. Then bila loan approve hubungi lawyer yg nak buat urusan lawyer bank dan lawyer urusan snp untuk prepared SPA sekali .Time tu lawyer snp akan minta snp lama owner dulu.. Time kita bagi snp lama tu, biasanya lawyer akan suruh buat bayaran fee lawyer mereka..mungkin bayar sebahagian dulu.. Then bila spa dah ready kena stanby untuk bayar 8% Downpayment tu... Dah dekat nak Bayar duti setem document deed of asssingnt atau dah dekat nak disbush loan, lawyer akan call suruh buat bayaran penuh....

Meh sini,,aku nak perkenal kan sikit lawyer aku ni ..ALHAMDULILLAH and syukur sangat2 dapat kenal lawyer snp tu..memang kenal rapat juga lah..lawyer yang aku kenal tu si Ms.s nie yang bos..tapi dia bukan dia yg Handle kes aku,sbb dia pun sibuk ngan urusan2 lain and dia just follow up je la kes aku tu dari assistant dia...untuk kes aku assistant dia yang Handle  iaitu Ms.c.,Ms..c nie memang cepat tul dan teliti betul kerja nye..aku dah tak yah nak push2 dah..dia lak yg duk chase pihak2 yg terlibat supaya kes aku tak lambat...terima kasih sesangat untuk kerja dia yang Superb the best tu...klu tak mesti berdebar2 aku nak merempuh proses pembelian yg terlalu rumit tu...klu kes umah yg tak Bermasaalah tak de lah pening sangat..melibatkan devaloper bankrup nie..banyak problemnya..silap ari bulan kes jadi lambat Settle ...

wokey! aku sambung balik story part 8 ari tu. ..

TANDATANGANI SPA@SNP 18/7/14

BAYAR 8% DIWNPAYMENT
Lupa lak aku nak tulis 16hb Julai  2014 aku ada tranfer via maybank2u duit balance deposit downpayment 8% ke akaun lawyer firm snp . 8%= RM9840 . Resit aku Print dan bagikan pada lawyer aku pada hari nak sign spa tu..

18  JULAI  2014  at 10.45am,  aku dan penjual datang ke pejabat lawyer . Ms.s terangkan lebih terperinci mengenai terma syarat yang penting yang terkadung dalam SPA. sebenarnya SPA tersebut belum start EFFECTIF walaupun dah ditandatangani dan dimatikan setem,  SPA tersebut akan start effectif selepas mendapat LETTER OF CONFIRMATION dari pihak liquidator.. Untuk mendapatkan surat tersebut, penjual perlu mengikut syarat2 yg telah ditentukan oleh liquidator dan penjual perlu membayar caj yang dikenakan oleh pihak liquidator.. Berapa caj nye? lawyer pun tak dapat confirmkan sebab masih diawal proses dan caj tersebut pihak liquidator senndiri yang tentukan..

Setelah mendengar penerangan lawyer aku tu, Baru lah aku dan si penjual faham sikit2. Rupanya kes rumah aku tu sekarang melibatkan 2 pihak liquidator. Dulu thn 2012 semasa rumah tu dibeli oleh si penjual, kes hanya melibat liquidator bagi pihak devaloper sahaja. Tapi since mac 2014 pihak propreator (pemilik tanah ) pula yang diistiharkan bankrup. liquidator pemilik tanah adalah yang dari private punya , kata lawyer aku senang sikit berurusan sbb dia boleh CHASE untuk cepatkan proses. Tapi liquidator untuk devaloper tu melibatkan pegaawai penerima  dan lawyer pun tak berani nak janji berapa lama masa yg diperlukan untuk dapatkan LETTER CONFIRMATION . Kata lawyer aku mungkin sebulan,mungkin 2 bulan, atau mungkin lebih lama lagi..tak pasti!!! .Thats why lawyer aku letakkan syarat 'penjual bersetuju melantik lawyer pembeli sebagai pemegang taruhan 10% dalam tempoh 2bln Procurement period.  so, kata lawyer aku, jika penjual nak cepat dapat duit 10% tu si penjual pun kena turut sama pergi chase pegawai penerima tu agar cepat boleh dapat letter confirmation... Didalam spa tu dah tulis tempoh procurement period untuk dapatkan letter confirmation adalah 2bulan. Jika gagal dapatkan letter confirmation, si pembeli atau penjual boleh batalkan proses jual beli dan spa automatik dianggap terbatal . Tapi jika ingin teruskan boleh sambung tempoh samaada 1 bulan lagi atau berapa? ikut persetujuan kedua2 pihak.  Kata lawyer aku, dia juga letakkan tempoh dua bulan dan syarat tersebut sebab risau pihak bank akan cancel loan pembeli jika terlalu lama gagal dapatkan surat letter confirmation .  Selain tu,SPA tersebut juga, masih belum complete lagi sebab ada satu tempat kosong tak boleh diisi lagi sebab pihak lawyer aku masih gagal dapat kan satu surat penting.

Setelah faham, so kedua2 pihak pun bersetuju untuk tandatangani SPA pada hari tu..Pada hari tu juga, si penjual dah serahkan 6set document original yg terpenting..SPA,DOA etc yang ada cop original. At the and bank yang berhak pegang document tu dlm tempoh pinjaman nanti..dah habis hutang baru boleh dapat kat kita. penjual dapat document tu sebab dia beli cash dulu..


PENJUAL TAK LANTIK LAWYER (penjual nak guna lawyer sama )

Hari tu, lawyer aku ada tanya aku samaada si penjual nak lantik lawyer sendiri atau tidak ..So aku dengan selamba cakap kat lawyer aku yang penjual nak guna lawyer sama yang pembeli guna..sebab penjual tu percayakan lawyer yang aku pilih..

Lawyer aku explain balik kat aku,, sebenarnya dalam urusan jual beli rumah. Seorang lawyer hanya boleh bertindak untuk menjaga kepentingan salah satu pihak sahaja samaada si pembeli atau si penjual. So dalam kes aku ni lawyer aku bertindak menjaga kepentingan aku sahaja..dan istilah 'penjual nak guna lawyer yang sama' tu maksudnya si penjual memilih untuk tidak melantik mana2 lawyer untuk bertindak menjaga kepentingan dirinya.  Walaupun penjual tak melantik lawyer sendiri, penjual tetap membayar kos kepada lawyer pembeli untuk kerja2 yang melibatkan urusan kerja lawyer untuk urusan submit CKHT , kerja2 melepaskan gadaian bank dari bank si penjual jika ada. Tapi kos lawyer fee si penjual lebih rendah berbanding kos lawyer fee yang ditanggung oleh pembeli. JIka penjual memilih untuk melantik lawyer untuk bertindak menjaga kepentingan dirinya,,kos lawyer fee yang penjual lantik adalah lebih dan kerja urusan submit CKHT dan melepaskan gaidain bank atau proses2 lain akan dilakukan sendiri oleh lawyer si penjual. 

Actualy jika penjual tak beberapa faham mengenai prosedur jual beli rumah, lagi baik dia upah lawyer untuk bertindak untuk diri dia..senang lawyer dengan lawyer talk..untuk Settle kan masaalah..


SI PENJUAL MEMILIH UNTUK MEMOHON PENGECUALIAN CKHT.

Kalau ikutkan, memang banyak cukai ckht yang si penjual tu kena bayar kat LHDN ...ye lah Dekat RM18k juga. Tapi si penjual pilih untuk memohon pengecualian CKHT.  Pengecualian CKHT nie hanya untuk individu, rumah, jenis kediaman, dan duduk rumah tu sekurang2nye 6bulan, dengan kemukan bill utility bulanan bukan pada tahap caj minima .Seorang individu hanya boleh mohon sekali sahaja seumur hidup. Dan penjual boleh tentukan sendiri samaada nak guna semasa nak jual rumah pertama @ semasa jual rumah ke2 @ semasa nak jual rumah ke3. Penjual perlu memaklumkan pada lawyer sekiranya dia memilih untuk memohon pengecualian CKHT.  JIka penjual tidak memelih/tidak layak memohon pengecualian CKHT, lawyer pembeli perlu ambil 2% untuk dibayar kepada LHDN dalam masa 60hari dari tarikh setem dimatikan. jika 2% di bayar kepada LHDN, so, cuma balance 8% downpayment dibayar kepada si penjual.  Jika pembelian rumah dilakukan melaui agent, biasanya awal2 lagi agent dah ambil 3% downpayment, so semasa hari tandatangani SPA laywer hanya akan bagi 5% downpayment kepada penjual. Sebab dah tertulis didalam akta 2% perlu di remitkan ke LHDN.  Jika gagal meremitkan 2% tersebut ke LHDN dalam masa yg ditetapkan, kedua2 pihak boleh didenda.

PERGI SIGN LOAN AGGREMENT DAN BAYAR Fee RM1000

21 Julai 2014, Aku pergi tandatangani Agreement loan bank kat pejabat lawyer bank. Malam sebelum tu aku whatsapp lawyer aku,tanya berapa aku perlu bayar dulu. Dia kata just bayar RM1000 dulu for initial disbursment. Before this aku bagitahu lawyer bank yg aku nak bayar rm2k dulu, but sbb SPA belum start effectif and risau kot2 ada problem, so aku tak jadi nak bayar 2k tu..so just bayar rm1000 je dulu. Loan yang aku pilih type islamic loan. So tebal gilos document yang nak kena sign nye..bos lawyer Pn.n yg datang singgah kejap jumpa aku tu pun,,,sampai aku tak boleh nak bercakap sangat ngan dia sbb tanggan sibuk nak menyains""  banyak helai nak kena sign..At the end lepas dah siap sign Ms.F.. lawyer yg incharge kes aku tu bagitahu,yang  dia akan emeilkan pada aku invoice bill yang aku kena bayar.. Dia pun ada Mintak salinan spa yg aku dan penjual baru tandatangani tu..aku bagitahu dia yang lawyer snp aku belum bagi lagi..nanti bila lawyer snp bagi kat aku, aku akan hantar pada dia..


OWNER BELI CASH, LAWYER LAMA TAK SERVE LIQUIDATOR 
JMB TAK BELI FIRE INSURAN UNTUK SEMUA BANGUNAN/
6 Ogos 2014, aku call Ms.c , tanya dia samaada dah boleh ambil snp atau belum? Ms.c bagitahu data tempat kosong belum dapat diisi lagi sebab belum dapat cari surat penting.  Ms.c pun info yg lawyer lama penjual tak serve pihak liquidator yg sepatutnya dibuat pada thn 2012 semasa rumah tersebut dibeli. So status rumah tu sekarang , nama si penjual tak ada dalam rekod banefecial owner, hanya nama pemilik lama yg ada dalam rekod liquidator . Ms.c dah contac lawyer lama penjual suruh dan dah lama minta staf mereka recovery document2 lama yg diperlukan..baru minggu nie mereka dapat cari document tersebut.  Dalam masa yg sama Ms.c bagitahu yg lawyer bank ada minta fire insurans, dia dah tanya JMB, tapi JMB tak beli fire insurans untuk keseluruhan bangunan (kalau ikutkan fire insurans adalah mandatory yg wajib dibeli oleh JMB/devaloper untuk bagunan kediaman bertingkat strata). so, staf lawyer bank bagitahu Ms.c suruh bagi tahu aku suruh info banker untuk beli fire insuran lebih awal .  Selain tu Ms.c info yg aku dan penjual perlu dtg sekali lagi ke office sebab kena tandatangani beberapa document lagi nanti..mlm nye..aku whatsapp owner cerita balik kat owner apa yg lawyer aku dah info ..

7 Ogos 2014 , whatsapp banker Pn,yati suruh beli fire insurans lebih awal sebab JMB tak beli fire insurans dan si penjual pun tak beli fire insurans sendiri untuk rumah tu.

18 Ogos 2014, Ms.c call suruh aku dan penjual datang sign document dan dia info caj liquidator yg dikenakan kepada penjual adalah rm680. Ms.c bagitahu juga suruh penjual bagi salinan bil tnb yg terbaru dengan menunjukkan amount bill yg menunjukkan bayaran bill tiada tunggakan untuk tujuan apply pengecualian ckht..sebab bill yg dia bagi dulu ada tunggakan..selain tu ada 2 surat penting yg pihak liquidator perlukan..Ms.c suruh tanya penjual untuk dia recovery semula segala surat penting lama yg pernah dia terima dari lawyer lama dulu..dan suruh ingat kan penjual sekLi lagi utk dia prepared maintance fee dan Quit rent yg menunjukkan bukti dah Settle payment.

PERGI PEJABAT LAWYER LAGI
KOS PENJUAL/SETTLE masaalah OWNER LAMA BELI CASH 
25 Ogos 2014, aku dan penjual pergi office lawyer snp. Banyak surat yg nak ditandatangani oleh penjual untuk buat proses yg tak dibuat pada thn 2012...so proses tu kena buat semula pada tahun 2014 nie..memang agak rumit sikit,.sebab pihak liquidator minta semua file diberikan kepada mereka,.banyak surat aku janji yg di sediakan oleh Ms.c bagi pihak pembeli untuk tujuan serve liquidator . Ms.c explain dulu sebelum  sign setiap helaian surat tersebut. Aku Pulak cuma sign 2 surat sahaja,satu surat pengesahan penerimaan snp original untuk aku pergi hantar pada lawyer bank. Dan satu lagi snp duplicate untuk simpanan aku. Ms.c siap pesan lagi, suh aku tulis sendiri surat yg menyatakan aku dah bagi document snp original pada lawyer bank dan minta pihak yg terima cop kan surat aku tu semasa aku hantar snp original tu..then surat tu aku simpan sendiri dlm file aku.. 

Selaim tu,kata Ms.c ada satu lagi surat original yg diperlukan. Dalam simpanan penjual hanya lah fotocopy punya, pihak liquidator sudah listkan nak surat yg original. Ms.c dan minta surat original dari lawyer lama tapi lawyer lama tak nak bagi. So sebagai SOLUTION terakhir Ms. C minta penjual pergi sendiri berjumpa dengan lawyer lama dia minta lawyer lama bagi surat original yg pihak liquidator nak tu,,but jika lawyer tu tak nak bagi juga, Ms.c guide penjual tu suruh lawyer lama tu tulis surat released undertaking untuk Settle masaalah surat tu..kata Ms.c lawyer lama tu sangat susah berurusan, time dia call nak bercakap ngan bos lawyer tu, selalu tak dilayannye..just passing kat staf dia lagi..siap cakap nak return2 lagi..aku pun tak paham!  Kata Ms.c lagi, dulu penjual ada tandatangan satu surat indemnity..not sure apa effect surat tu...bunyi nye mcm tak bagus je pada si penjual tu ..aku tak paham sngat..lawyer lah lebih paham pasal surat nie..Maybe lepas si penjual sign surat tu, lawyer lama tu dah boleh lepas tangan kot tak serve pihak liquidator pada thn rumah tu dibeli? Entah la..Kata Ms.c, sebab penjual dulu beli rumah tu secara cash dan owner lama tak follow up sebab ingat dah Settle .that why lah masalah mcm nie terjadi..kalau owner beli melalui loan bank, bank memang akan make sure step serve pihak divepoper dibuat sebelum disbush duit pinjaman.  Ms.c pun tak faham kenapa dah masuk 2tahun lawyer lama tak serve liquidator lagi?? Dia kata nasib baik 2tahun beli si penjual tu dah nak jual, kalau dah 10thn dia pun dah tak sanggup nak Handle sebab akan lebih complecated,silap haribulan document lama pun dilupuskan..walaupun baru 2tahun, nak recovery balik document lama pun bukan lah senang.. Lama juga Ms,c minta...baru jumpa file2 lama dlm simpanan lawyer lama tu..nasib baik ada satu staf org baru kat lawyer lama tu..boleh dengar cakap tolong recovery balik satu persatu..

Selain tu juga, Ms.c  Bagitahu kos penjual yg perlu dibayar oleh penjual . Untuk liquidator fee adalah rm680 dan untuk caj lawyer adalah rm400. (Untuk service submit ckht lawyer tak kenakan caj). So hari tu juga si penjual kena bayar caj tersebut dan lepas si penjual boleh dapatkan surat original atau letter of undertaking dari lawyer lama tu, dalam masa 2minggu Maybe LETTER OF CONFIRMATION dari liquidator akan keluar . Dan spa akan start EFFECTIF dan duit 10% downpayment akan diberikan kepada penjual lepas tu..

Mengenai Quit rentdan JMB maintance fee pula, kata org JMB penjual perlu Settle bayaran maintance dan Quit rent ADVANCE sampai dicember 2014 complete kan bayaran sampai habis tahun sebab pihak JMB tak keluarkan statment account sebab JMB tidak diuruskan oleh mana2 badan pengurusan sebab tak mampu nak upah pengurusan, so penduduk sendiri yg lantik org persendirian jaga JMB. Cuma resit bayaran biasa yg dikeluarkan setiap kali bayar maintance dibayar. Tak ada statment akaun bill macam yg JMB lain keluarkan atau hantar pada kita setiap bulan tu..lepas owner bayar ADVANCE payment tu,JMB akan keluarkan surat released undertaking dan surat pengesahan si penjual dah buat bayaran penuh dan tak ada tunggakan Quit rent dan maintance fee..klu ikutkan tunggakan Quit kawasan tu dengan pejabat tanah adalah lbh kurang 600k..tapi si penjual tak tertunggak Quit rent bagi pihak nya..so penyelesaiannya adalah surat released of undertaking tu la..untuk di beri pada bank nanti..

Sebelum kita orang nak beredar, Ms.chee sempat bagitahu yg pihak private liquidator tu, nak caj rm150 untuk dapatkan satu surat notis penting untuk complete kan snp tu,, sebab tak berpuashati dengan caj yg sangat mahal .that why ambil masa lama sangat untuk complete kan file tersebut..Ms.c try cari dari pelbagai sumber untuk dapat surat tersebut untuk jimat bagi pihak penjual dan elakkan penjual dikenakan caj yg mahal oleh private liquidator ..setelah cuba cari dari pelbagai sumber , akhirnya dapat juga ms.C cari surat tu melalui SSM, Hantar boy buat carian kat SSM ..bayarannya pun tak mahal sangat klu tak silap aku rm15-30 mcm tu la katanya...Dah dapat data dalam surat tu baru draf SPA tu complete akhirnya..


Sory ya..sambung lagi part 10 ..






Wednesday 22 October 2014

PENGALAMAN BELI RUMAH SUBSALE 8

Nak sambung semula cerita semalam..

2 JULAI 2014, Bila bank dah approve loan aku, aku terus info kat lawyer aku. And lawyer aku kan prepare untuk buat draf Sales and Purchased Agreement (SPA). Cuma tinggal lebih lebih kurang 14 hari je lagi masa  untuk pembeli dan penjual tandatangani SPA. Lawyer aku bagitahu yang dia bukan lawyer panel bank. so aku kena cari lawyer lain yang berdaftar dengan bank.So aku bagitahu lawyer aku, yang aku akan pilih lawyer yang handle pembelian rumah lelong aku dulu.

2hb JUlAI  2014, Whatsapp lawyer yang pernah pernah pakai untuk kes lelong dulu.Lawyer tanya jenis bank yang nak guna. Dia suruh aku bagi nama firm dan contact number firm dia pada banker.Lawyer just Tunggu pihak banker hubugi dan sahkan pelantikan baru dia boleh start kerja.

Aku call semula Pn.A aku minta dia tolong emeil kan dulu letter offer loan tu bila dah siap nanti, sebab aku nak baca dan faham betul2 sebelum aku tandatangani nanti . Dia kata kat ku, letter offer tu tak dapat siap lagi minggu ni, sebab bos dia bercuti seminggu. Tapi dia boleh bagi draf letter offer yang dia dah buat. Aku kena ambil sendiri kat cawangan bank dia...

Dalam masa yang sama, aku still mengoogle maklumat mengengai pinjaman rumah type islamic ni...Banyak yang aku dapat tahu. Apa yang aku tahu, pembiayaan perumahan islam di Malaysia ni ada 2 jenis iaitu :-

1) Bai' Bithaman Ajil (BBA)  iaitu berlandaskan konsep jual beli.  iaitu bank pada mulanya beli rumah tersebut dengan harga pasaran dan menjualnya semula dengan harga yg dipersetujui. Harga tersebut termasuk kos sebenar pembelian rumah tersebut ditambah dengan keuntungan pihak bank. Sebenarnya concept BBA ini adalah yang terawal diguna pakai di malaysia. Ramai yang merungut dan ada yang mengatakan jenis pinjaman tersebut lebih menindas si peminjam.  (Kes yang sye baca sebelum nie, melibatkan pinjaman konsep islamic loan jenis BBA)

2) Musyarakah Mutanaqisah (MM) iaitu berdasarkan konsep perkongsian. Iaitu pelanggan dan bank berkongsi pembelian atau syer dan hak milik rumah. Dan pelanggang berjanji membeli hak milik pegangan bank secara beransur-ansur seperti dalam perjanjian. Dalam masa yang sama pelanggang perlu membayar kadar sewa (ijarah)  kepada bank setiap bulan. Kadar sewa/ijarah tersebut berdasarkan kadar bfr dan kadar bfr tersebut akan mengikut standart blr yang diumukan oleh bank negara.

Sebelum aku pergi ambil draf bank dari Pn,a,Malam tu aku sempat aku pergi website public bank. Tujuan aku adalah  nak tahu detail produk islamic financing yang mereka tawarkan. Kat website tu boleh baca detail product disclosure sheet untuk setiap produk yang mereka list kan.  Kesimpulannya pb bank islamic ni offer 2 konsep islamic tersebut iaitu Konsep MM dan BBA.  DIbawah konsep MM, pb islamic bank menawarkan 3type produk iaitu 1)home equity financing-i, 2)smilax term equity financing-i , 3) swift term equity financing-i.  Manakala dibawah consept ABBA, pb islamic menawarkan  = 1) abba variable house financing-i , 2) abba variable smilax financing-i, 3) abba variable swift financing.  Setiap produk yang ditawarkan berbeza dari segi bfr yang ditawarkan. Untuk mengetahui lebih lanjut perbezaan tersebut, saya cadangkan anda pergi baca sendiri di website pb bank islamic. Thats why kadang2 bila dapat offer loan..kita dapat offer bft/blr yang berbeza. contoh cm bank offer bfr-1.7 (nampak macam tak menarik,tapi kita kena tengok juga apa yang ditawarkan didalam letter offer loan yang kita dapat) . Letter offer loan cm bank menawarkan blr-1.7 dengan kadar bfr terapung. tapi ada siling rate untuk kadar interest iaitu kadar interest saya tidak boleh lebih 10.00 .  manakala konsep islamic yang ditawarkan adalah konsep MM.

4hb JUlAI 2014, Pergi ambil draft letter offer loan dari Pn.A,Balik rumah malam, aku baca betul2 setiap helaian surat letter offer tersebut. Alhamdulillah aku dapat offer bfr -2.2 dengan kadar bfr terapung di bawah produk 1) home equity financing-i . Jenis pinjaman yang aku dapat nie tak siling rate. that why lah boleh dapat offer bfr yang lebih tinggi berbanding type pinjaman yg cm bank offer. Tapi type pinjaman yang tak ada siling rate ni agak berisiko juga untuk jangka masa panjang sebenarnya.Tapi,insyaallah aku try settle lebih awal dari tempoh yang aku dah ambil..sebab itu memang target aku. Cara pengiraan loan produk pb islamic yang jenis aku dapat offer ni senang sikit nak kira barapa baki hutang semasa kita dengan pihak bank. Sebab pengiraanya sama je dengan pinjaman conventional rumah pertama yang aku ambil dulu. Sebab tidak ada pengiraan keuntungan awal yg dibuat oleh pihak bank. Kalau yang cm bank offer aku tu tadi, bank dah tetapkan siling rate interest, dalam masa yang sama bank dah buat pengiraan awal profit rate yang diaorang akan dapat..so agak susah nak buat pengiraan jika nak settle hutang rumah lebih awal..sebab ada perkiraan profit rate yang bank dah tentukan.. macam tu laa. ..kalau nak tahu lanjut sila google sendiri.. biasanya produk yang bagi siling rate memang dia dah siap buat kiraan profit rate lebih awal...macam asb loan islamic gak...hu ..hu..

4hb JULAI 2014,Ms.c lawyer snp call minta document2 penting yang ada dengan owner lama. penting untuk penyediaan SPA. Malamnya,aku  pergi ambil document2 penting  dengan penjual (bukan yang original,tapi yang fotostat) untuk dihantar kepada MS.che. Document tersebut adalah document lama owner pertama iaitu SNP 1st owner, HOUSING LOAN AGREEMENT ,DEED OF ASSIGNMENT between 1st owner and mbf bank, DEED OF RELEASED AND REASSIGNMENT between 1st owner and ambank . document snp penjual/2nd owner  telah diberi kepada lawyer pada hari sebelum submit loan iaitu untuk kegunaan kerja2 penyediaan draf letter of offer to purchased.

5hb JULAI 2014, Pergi office lawyer jumpa ms.che. untuk hantar document yang dia perlukan. Ms.c

8hb JULAI 2014,  Amoi cm bank call aku, dia tanya samaada aku berminat nak ambil loan yang di offer tu atau tidak.  Aku bagitahu dia aku berminat nak ambil dengan pb bank sebab pb bank offer 90%.  Then Amoi tu tanya aku, bukan ke dulu aku yang cakap just nak margine loan 80% sahaja? aku jawab kat dia, tak de lah macam tu..you silap paham agaknya. Yang aku cakap dulu tak nak loan lama-lama.. Then Amoi tu cakap kat aku, dia boleh betulkan balik amount margin loan 80% kepada 90% kalau aku berminat nak signt. But aku jawab, its okay lah...sebab public bank offer bfr lebih tinggi kat aku..iaitu -2.2... At the end aku ucapkan banyak2 terima kasih pada Amoi cm bank tu....sebab memang terbaik lah layanan dia...memang terbaiklah cm bank cawangan yang aku pergi tu...saper yang nak tahu cawangan mana, sila lah pm aku personaly..kalau ada yang emeil aku bertanyakan pasal2 hal rumah nie..aku memang suggest kan pergi caw..tu..manager baik, rmanager pun baik gak... he...he....


9hb JULAI 2014, Pn.y pb bank call bagitahu yang aku dah boleh datang sign offer letter loan anytime sebab bos dia dah buat pengesahan dan tandatangan.  Then, bila aku jumpa lawyer aku , aku tanya  dia dulu samaada aku dah boleh tandatangan letter offer loan atau belum. Lawyer aku kata jika letter offer tu dah kuar dah boleh terus sign je.

14hb JULAI 2014,  pergi jumpa Pn.Y untuk sign letter offer loan. Pn. Y tanya aku samaada aku ada bawa atau tidak draf yang dia bagi pada aku tempoh hari..Aku jawab,tinggal kat rumah...rupanya draf tu perlu dipulangkan semula pada dia..so minta aku tolong hantarkan semula pada dia bila aku free nanti. Since aku dah baca detail draf yang dia bagi tempohari, so senang sikit lah kerja dia, dia dah takyah expalain lagi dah kat aku ..dia tanya aku dah faham kan...so aku jawab aku memang faham dah konsep yang ditawarkan. Dia kata kat aku interest rate loan aku ikut bfr/blr yang ditentukan oleh BNM..so kalau bnm umumkan kenaikan blr..aku kena peka sikit la...kena bayar ikut peningkatan bfr tu..sebab kalau kita just bayar macam biasa je..nantu tempoh loan kita akan berganjak lebih lama.. dah siap tandatangan letter offer loan, dia suruh tandatangan beberapa helai document lain, Dia explain sikit2 setiap yang helaian kertas yang aku nak turun tandatangan tu. Antaranya kena tandatangan surat persetujuan untuk tolak duit dari akaun rumah kita untuk bank beli fire insurans setiap tahun jika MC tak beli fire insurans and dia suruh aku tandatangani satu form untuk application credit card..so aku bagitahulah kat dia yang aku dah ada dua kad kredit ngan pb bank..so tak sign lah borang tu..pastu banker tu minta aku bagi nama nominee dan contact number nominee. Aku lupa lah pulak nak tanya. Untuk apa nominee tu? tapi aku agak untuk pewaris insurans kot.. Then dia bagitahu kat aku lawyer aku tu bukan berdaftar ngan bank dorang . so dia kata proses akan jadi lambat kalau nak lawyer lantik lawyer as lawyer bank. But aku bagitahu lah dia, lawyer yang sekarang just untuk snp sahaja. Then aku bagi nia full address dan contact number firm lawyer rumah lelong aku tu dulu.   Dia kata, hari ni dia akan contact lawyer bank aku terus dan terus proceed form kan insurand mrtt.  Pada hari yang sama juga aku pergi buka akaun simpan pb bank. sebab banker tu kata nak nombor akaun bank pb bank. Bukan sekarang katanya..lain kali pun tak apa...since aku dah ada kat bank tu..aku terus pi buat je..pastu aku whatsapp dia bagi no acc aku tu..

14hb JULAI 2014  petang,  lawyer yang handle rumah lelong dulu emeil aku. Mintak SNP. Tapi draf snp belum siap lagi.  so aku just emeilkan SNP lama owner tu.  Dalam masa yang sama juga, si penjual pun dah beberapa kali tanya aku tentang tarikh untuk kami tandatangani SPA. Aku just bagitahulah yang lawyer SNP aku belum bagitahu lagi.. Aku pun tak nak lah push lawyer aku..sebab aku tahu dorang tengah buat kerja tu...mungkin ada masaalah sikit kot..so just tunggu je lah lawyer aku bagitahu nanti. lawyer tu pun dah tahu yang tarikh akhir tandatangani spa adalah pada 19 julai 2014. sebab dia bagitahu kat aku yang tarikh akhir untuk tandatangan spa adalah 19julai 2014.. ari tu aku ingatkan tarikh akhir untuk tandatangan spa pada18julai...rupanya aku tersalah kira..sebab aku lupa nak tolak 1hari cuti public holiday dalam tempoh sign letter of offer to purchased tu..

16hb JULAI 2014 pagi, lawyer bank emeil tanya detail maklumat lawyer SNP,nama lawyer dan contact number untuk dihubungi. Then aku infor lawyer snp aku yang aku dah bagi contact number dan nama lawyer pada lawyer bank.

16hb JULAI 2014 petang, Lawyer bank emeil, bagitahu yang aku dah boleh datang sing loan agreement. BUt aku tanya lawyer SNP dulu, samaada aku dah boleh pergi sign loan agreement atau tidak?  lawyer SNP advice aku supaya tunggu selepas penjual dan pembeli dah siap tandatangani SPA, Then ,baru  pergi tandatangani loan agreement tersebut.

17hb JULAI 2014, lawyer snp dah siapkan draf SPA dan dia emeilkan pada aku draf SPA tersebut bersama draf DEED OF ASSIGNMENT untuk aku bagi pada si penjual terlebih dahulu untuk dibaca dengan teliti oleh si penjual untuk tanya persetujuan penjual mengenai syarat2 yang terkandung dalam draf spa tersebut.. Si penjual tidak ada emeil,that why lawyer tu forward kat aku untuk aku pergi hantar kat si penjual tu. So pada malam tu, aku pergi lah hantar draf tu pada penjual untuk dia baca..dia belek lah baca gitu2 je..and dia tanya aku bila nak pergi tandatangan? So aku kata, esok lah kita pergi tandatangan.. Tapi aku kena set time ngan lawyer snp dulu..

18hb JULAI 2014 pukul 7.30am. call lawyer snp bagitahu yang aku dan owner nak datang tandatangan spa pada hari nie... So aku tanya la pukul berapa aku dan si penjual  boleh datang office dia. Dia bagitahu aku boleh datang pukul 10.45pg.. Then aku whatsapp penjual untuk set time datang kat office lawyer on time at 10.45am..aku set time jumpa kat kawasan rumah dia pukul 10.15am..sebab dia tak tahu jalan nak pergi office lawyer.

 18hb JULAI 2014, 7.45am lawyer call aku semula. Lawyer tanya aku, owner tu dah faham betul2 ke dengan syarat yang ditulis dalam draf spa yang dia bagi semalam tu..Dia kata petang kelmarin dia dah try call aku,tapi aku tak angkat call.. dia dah try call number telefon si penjual yang aku bagi dulu tu jugak..tapi si penjual tu pun tak angkat call jugak.. tujuan dia call sebenarnya nak explainkan betul2 mengenai syarat penting yang tertulis dalam spa tersebut. Sebab dia kata, si penjual mesti faham betul2 sebelum turunkan tandatangan... Dia explain kat aku,antara syarat penting yang dia letakkan dalam SPA tu adalah  deposit DUIT DOWNPAYMENT 10% dibayar oleh pembeli kepada peguam pembeli sebagai pemegang taruhan (stakeholder) dan duit itu hanya akan berikan kepada kepada penjual(vendor) setelah  tarikh EFFECTIVE DATE berkuatkuasa.

Then lepas, dengar lawyer tu explain sikit2 kat aku. Aku terus hantar whatsapp pada si penjual tu. Aku just explain balik apa yang aku paham sikit tadi tu pada penjual melalui whatsapp..memang panjang lebar gak aku taip.lepas sign spa tu,lawyer akan hold dulu duit 10% tu sebab ada kaitan ngan devaloper bankrup ngan liquidator rasanye.....  Aku pun agak risau gak kot2 owner tu tak beberapa paham apa yang dia baca semalam..main nak sainnn jew!!..Petang semalam masa dapat emeil draf dari lawyer, memang aku ada dapat miss call dari lawyer aku ..aku ingatkan dia just nak bagitahu yang dia dah emeilkan draf tu kat aku..so aku tak call dia balik, aku just msg dia yang aku dah dapat draf tu and akan bagi pada penjual and tq..tu je lah... hu.. hu..

Lambat pulak si penjual tu reply msg aku..pukul 9.40am baru si penjual tu reply whatsapp aku...aku pun agak risau juga,,kot si pejual tu rasa aku nie tipu dia pulak pasal duit deposit downpayment yang lawyer nak pegang tu!  Time aku jumpa dia,  Aku tak pandai sangat nak explain detail kat dia sebenarnya..tapi aku pun minta maaf lah kat dia,,sebab lawyer aku draf kan syarat spa macam tu..si penjual tu pun tak paham jugak sebenarnya..dia pun cakap kat aku..dia tak kisah pasal lawyer nak pegang 10% deposit tu..tapi dia tak paham apa kaitan denang devaloper bankrup and kenapa nak tunggu effectif date dulu? kenapa tak kita orang buat penjanjian lain dulu and just sign spa pada hari start effectif date je terus? Aku pun tak pandai nak explain sangat. But aku cakap lah kat dia,lawyer tu cakap yang penjual ada hak untuk tidak bersetuju dengan draf SPA yang lawyer dah sediakan tu...Tapi, lawyer tu suruh kitaorang berdua just datang dulu untuk dia explain lebih detail...

Bersambung part 9
-penerangan mengenai effectif date?
-surat letter of confirmation dari liquidator?
-melibatkan pegawai penerima?
-maklumat data penting yang lawyer tak dapat cari?









  



Tuesday 21 October 2014

PENGALAMAN BELI RUMAH SUBSALE 7

Panjang tul kisah pengalaman rumah subsale yang aku tulis nie...dah sampai part 7 dah. Aku agak2 masuk part 10 nanti, tamat lah story cerita pengalaman aku nie. Aku bukan nya apa? tujuan tulis secara terperinci ni adalah rujukan sendiri juga dimasa akan datang dan untuk pembaca2 lain juga agar orang lain boleh jadikannya sebagai panduan dan boleh cedok sikit2 ilmu berdasarkan pengalaman sebenar yang aku dah lalui nie. Sebab aku sendiripun tercari-cari ilmu macam nie. Aku sendiri pun dulu sebelum nak beli rumah, aku memang dok bongkar semua blog2 orang lain dan forum pasal hal2 pembelian rumah nie...Dari pengalaman dorang aku boleh paham sikit selok belok hal nak beli rumah nie..Kalau dulu2 memang aku tak tahu satu aper pun..Kalu kena tipu..kena tipu lah jawab nye.. Alhamdulillah dengan adanya internet nie ,memudahkan kita mencari ilmu pengetahuan...

Dah siap dah tulis intro kat atas tu.. meh aku sambung semula cerita aku tu..
part 6 ari tu, cerita aku  pi whatsapp valuer kan?

Hari isnin 23hb JUN 2014.  kira2 pukul 10pagi aku dapat panggilan call dari no telpon line office. Jordan lee&jaafar call aku. Dia telpon bagitahu market value untuk rumah aku nak beli tu boleh bagi maxima RM125k.. Rasa syukur sangat2..macam percaya pun ada..macam tak percaya pun ada..alhamdulillah..dapat juga cari valuer yang boleh bagi value yang boleh lepas dengan harga beli ..Tak lama lepas tu, aku dapat pulak whatsapp dari IM island . Pn.R whatsapp bagitahu boleh bagi market value RM123k untuk unit yang aku nak beli tu... Lepas juga..Alhamdulillah.. Tapi ipc bukan panel untuk cm bank dam pb bank..tapi merupakan panel untuk Bsn dan Bank rakyat..so just standby lah kot2 loan bsn ngan bank rakyat approve ke nanti..senang aku just bagi contact number Pn,r terus pada banker2 tu nanti.   Pada hari yang sama juga, pihak WM malik & K.. hantar emeil pada aku. Pihaknya maklumkan yang boleh bagi maxima RM117k untuk nilaian rumah aku tu...Okay lah jugak kan! dari RM112 naik kepada RM117.. he he..


MACAM MANA HARGA MARKET VALUE BOLEH BERUBAH  NI???

Minggu2 yang sudah bukan main susah nak cari valuer yang boleh bagi harga RM123k keatas untuk unit yang aku nak beli tu..Rata2 valuer yang dihubungi just boleh bagi maxima RM110k sahaja. Alhamdulillah..syukur sangat-sangat. Aku pun ada terbaca satu artical yang ditulis kat website penilai hartanah. Sebenarnya harga market value sesuatu kawasan di update untuk setiap 6bulan sekali..so setahun just update 2 kali sahaja. iaitu kalau tak silap aku pada bulan december dan bulan Jun. That whay lah minggu sebelumnya gagal dapat harga RM123k..so, aku agak2 ngam2 hari isnin tu harga market valuer yang baru di update kan dalam data system.  Sebab Amoi dari firm Jordan lee pun ada cakap yang harga market value sudah update yang baru , so pihak mereka akan info pada pihak bank2.

Sebenarnya, pihak valuer juga tidak boleh sesuka hati meletakkan harga market value untuk sesuatu property. Mereka sebenarnya terikat untuk mengikuti garis harga yang telah ditentukan oleh badan penilain. Garis panduan harga tersebut semamangnya telah tersimpan didalam database system mereka. So, disitu rujukan utama mereka untuk tentukan minimum atau maxima sesuatu harga market value yang bakal dinilaikan nanti. Dan tergantung kegunaan apa?atau jenis bank? . Kata valuer yang aku hubungi tu, cimb paling tinggi rate market value..contoh nya macm umah aku tu,syarikat jordan Lee boleh bagi maxima market valuer rm125k untuk kegunaan bank cimb/public..tapi untuk bank Bsn mereka boleh bagi 123k sahaja, and untuk loan bpp mereka boleh bagi 115k sahaja..  Kenapa tak sama? sebab bank2 dah bagi garis panduan tertentu pada mereka.


CALL BANKER UNTUK TERUS PROCEED LOAN

23 JUN 2014, lepas je dapat call dari Amoi Jordan lee tu, aku terus call Pn. Y dari Pb bank tu..Aku info dia yang aku dah dapat cari valuer yang boleh bagi market value RM125k..dan bagi contact number person pihak penilai jordan lee & Jaafar tu untuk dia hubungi nanti.  Hari yang sama gak, aku turut call cm bank manager.. aku bagi dia contact number amoi tu jugak untuk dia proceed loan aku..

23JUN 2014 petang pukul 5.30pm, Amoi dari cm bank call aku. Dia interview aku sikit2 . Agak friendly orangnya..siap puji2 aku lagi.. he he.. Dia bagitahu aku dia dah applykan untuk aku tempoh loan 30 tahun. Aku bagitahu semula kat dia, yang aku nak apply untuk 20 tahun sahaja. Aku cakap lah kat dia yang aku tak suka  loan lama-lama. Sebelum tu pun dia dah key-in kan dalam system application aku untuk loan conventional. So aku mintak lah dia tukarkan semula ke type islamic loan.  Betul2 aku cakap, memang freindly dan baik betul orang yang call aku nie..memang mesra pelanggang..senang berurusan ngan dia nie :-)

 23 JUN 2014, Pn.Y pb bank call aku lagi pukul 3pm, dia tanya aku nak loan untuk berapa tahun, so aku bagi tahu dia nak 20tahun je. Pastu dia bagitahu lah dia akan try submitkan loan aku dengan blr -2.30 islamic loan. Margin loan 90% . and dia tanya aku juga samaada nak masukkan MRTT (insurans) dalam loan atau tidak ..dia calculate, katanya lebih kurang RM2000 lebih macam tu..sebab loan tenure aku just 20 tahun..so tak banyaklah nak kena bayor.  Dia kata juga, bank legal fee dan valuer dorang tak cover dalam loan..so paham2 la..  

23 JUN 2014 petang , Pn, Y pb bank call lagi, dia bagitahu yang statment akaun semasa company yang aku print dari bank ambank aritu tak boleh digunakan sebab tak ada logo Bank.  Dia kata kat aku , biasanya untuk account semasa, biasanya bank akan hantar stantment account setiap bulan. So dia suruh aku emeilkan statment tersebut untuk rekod 6 bulan terkini..tak perlu pergi cop pengesahan ..just emeil statment2 tersebut sahaja.  malamnya gigih aku duk scan emeil kan document tersebut..Dah lah internet aku lembap..terpaksalah aku beli booster Umobile untuk extra kouta internet..

24 JUN 2014 , Amoi cm bank call bagitahu dah tukarkan application aku dari ke islamic loan dengan tempoh 20 tahun , blr -1.7.  



ISLAMIC LOAN  vs  CONVENTIONAL LOAN mana satu nak pilih??

25JUN 2014 malam, sibuk tanya PAKCIK GOOGLE..Sebelum ni aku abaikan cari maklumat mengenai loan islamic? atau conventional?  Yang mana satu aku nak pilih? Bila si amoi tu call hari tu cakap dah key application aku untuk conventional loan, buat aku terpikir2 pula apakah kelebihan loan islamic vs loan conventional nie..loan conventional aku dah faham dengan jelas dah concept nya..Kita kan orang islam..lebih baik kita cari yang dihalalkan hukum syarak agar mendapat keberkatan. Tapi aku sebenarnya tak paham sangat konsep loan islamic nie.. kurang pengetahuan mengenai islamic loan nie sebenarnya... dulu aku terambil loan conventioanal sebab aku masih mentah lagi masa tu.Tak tahu sangat hak2 kita sebagai bakal peminjam semasa membuat permohonan pinjaman..si banker yang dulu tu tak tanya pun aku nak loan islamic atau loan convetional..tup2 bila loan approve, dapat lak yg conventional. Sebenarnya aku nak yang islamic..so aku ikut je..

Sampai lewat malam aku duk google cari maklumat pasal loan islamic . Masa pun agak terbatas. Banyak gak yang kata bank islam menindas. Aku pun rasa gerun bila baca kes orang yang sangkut nak bayar hutang dan rumah orang yg kena lelong yg melibatkan kes islamic loan yang aku terbaca tu. contoh beli rm100k. bank dah siap kira harga jualan untuk tempoh tahun loan yg dibuat, sampai kira harga jualan 250k untuk 30thn..bila rumah berjaya dibida ngan harga rm170k (harga pasaran rumah)..owner tu masih dikira berhutang lagi..sebab tak dapat cover harga jualan yang dah ditentukan..lagi satu, kalau nak selesaikan pinjaman lebih awal dari tempoh asal yang kita pinjam. Bank tak kira dari prinsiple asal pinjaman yg dibuat..tapi dah siap kira awal2 harga jualan untuk tempoh loan yg diambil. jika kita nak buat penyelesaian awal, mereka akan bagi rebete ibra (lebih kurang macam discount mcm tu) . Berbeza pulak loan conventional, bank just kira hutang prinsiple sebagai asas pinjaman kita dan interest berdasarkan blr semasa...jika kita ingin settle awal pinjaman kita, so kita just bayar berapa baki asas hutang pokok kita tersebut.)

Perancangan asal aku yang sebenarnya adalah target nak bayar loan rumah lebih awal dari tempoh yang aku ambil.. So, jika betul cara pengiraan loan islamic seperti apa yang aku baca macam yang aku tulis kat atas tu, memang nak tak nak aku kena stay berhutang ikut tahun yang aku ambil lah.. membuatkan aku rasa nak tukar semula type loan pinjaman yang aku apply tu dari islamic ke type conventional pulak.

30hb jun,2014. Amoi cm bank call aku, bagitahu status loan aku sekarang pending approval sebab perlukan aku isi borang apandix istihar hutang2 yang ada dan tandatangan borang tersebut. selain tu dia tanya aku, samaada aku ada buat apa2 bayarang booking. so aku kata dah buat bayaran pada lawyer firm. Dia suruh aku emeilkan pada dia bukti payment tersebut. Dia mintak alamat emeil aku untuk dia sent form apandix tu. Since Amoi tu dah  dah call, aku tanya lah boleh tak kalau aku nak tukar balik dari loan islamic ke loan conventional? dia cakap susah sikit lah kalau aku nak tukar, sebab kena buat step awal semula..kena cancelkan dulu application islamic yang sekarang and kena hantar semuala ke department conventional.. then aku kata ,tak pe lah aku go on dengan islamic je la.. petang sikit aku terima emeil dia, baru aku tahu yang jawatan dia relationship manager rupernya.. then pada hari yang sama aku hubungi lawyer aku minta tolong buatkan surat bukti aku dah bayar downpayment 2% pada lawyer firm. Petang tu juga aku pergi bank in 2% payment dari harga rumah ke account lawyer firm. Then,lawyer minta aku bagi full addres cm bank untuk dia buat prepared surat tersebut

1hb JUN 2014 pagi, Pn,Y call bagitahu loan aku dah approve 90% dari harga RM123k. blr pb bank offer -2.20 islamic loan. So, aku try tanya juga pada Pn.Y samaada boleh tukar dari islamic loan ke conventional loan? Dia tanya aku kenapa aku nak tukar? Islamic loan pun ok katanya. Aku bagitahu lah dia,aku ada terbaca kes islamic loan ni dah buat pengiraan untung lebih awal ,harga jualan lebih awal macam jenis ABBA  tu..dan aku lebih jenis nak settle loan lebih awal. Dia bagitahu aku laon islamic yang dia apply untuk aku sekarang system nya lebih kurang sama dengan pengiraan convetional.. bfr ikut rate yang ditentukan oleh bank negara. Kalau aku nak settle loan awal pun tak ada masaalah katanya..and dia bagitahu aku dia akan info aku bila letter of offer keluar nanti.

1hb JUN 2014 lawyer emeilkan pada aku surat bukti bayaran tersebut dan aku sent kan emeil tersebut pada Amoi cm bank.

2hb JUN 2014, Amoi cm bank call bagitahu loan aku dah approve 80% dari harga RM123k dan blr-1.7 islamic loan . Then aku minta dia tolong emeilkan pada aku letter offer loan. sebab aku nak baca dulu. Petangnya, Amoi ni dah emeilkan pada aku letter of offer tersebut. Aku just nak tahu sebenarnya, apa yang ditawarkan untuk aku. Pinjaman yang di tawarkan adalah jenis islamic yang ada siling rate 10.0 maksudnya jika blr naik ..interest rate aku yang paling maxima adalah 10.0  . Bagus juga untuk loan jangka masa panjang sebab untuk loan tempoh yang lama agak berisiko bila guna interest floating rate nie..


DAH MACAM PANDA MATA AKU NIE...dok mengadap computer ni lama2..so aku cau dulu aa..nak gi tidor..jeles tengok kucing2 aku and member2 aku dah ngorok..pukul 1pagi dah pun..aku nak tidor dulu..happy depavali..vannakkumm..

bersambung part 8


















Monday 20 October 2014

PENGALAMAN BELI RUMAH SUBSALE PART 6

Okay hari ni aku nak sambung lagi kisah cerita proses pembelian rumah subsale aku tu..

Dah tersangkut Tang market value lah pulak. Tak sangka benda ni terkena kat aku jugak. Sebelum ni aku memang dah pernah terbaca dah kes2 orang lain sebelum nie..memang ada yang tersangkut tang bahagian market value price nie..antara kes yang paling teruk yg pernah aku terbaca adalah Yang melibatkan masaalah market value tak lepas ni adalah :- Si pembeli pergi tengok rumah dengan agent dan orang bank sekali kalau tak silap aku (lupa lak samaada org bank or valuer dibawa oleh agent or si pembeli sendiri ). Harga rumah tu lebih kurang RM270k dan si agen dan orang bank/or valuer tu dah confirmkan market valuer boleh pergi dengan harga rm270k tersebut. so si pembeli bayar 10% downpayment dan terus sign SPA sebelum buat proses submit loan lagi. Bila si pembeli dah submit loan ke pihak bank, semua bank bagi market value maxima rm220k. Thats means si pembeli kena teruskan pembelian tersebut dengan tambah duit sendiri dengan lebih kurang rm50k. JIka si pembeli tidak meneruskan pembelian tersebut, semua bayaran downpayment 10% tersebut akan di kira hangus macam tu je... SEBENARNYA SANGAT BAHAYA JIKA KITA TERUS SIGN SPA DULU SEBELUM  sah mendapat LETTER OF OFFER LOAN dari pihak bank..

 Masa first setuju beli tu,,aku ingatkan harga rumah yang aku nak beli tu dah boleh lepas harga market value dah...sebab kat mudah.com pun aku ada jumpa unit2 lain disekitarnya yang dijual pada harga RM125k-130k macam tu. Kat i-property pun ada gak aku jumpa satu agent yang iklankan unit for sale kat area situ. Agent tu dah siap2 mentionkan harga market value untuk unit tersebut adalah RM125k . Tapi unit yang dia iklan kan tu terletak dia tingkat 1. Berdasarkan advertise agent tersebut dan agent yang aku jumpa sebelum nie, So aku ingatkan bolehlah  lepas  harga market value untuk unit rumah  yang aku  nak beli tu..


HUBUNGI VALUER

Since dengan cm bank dan pb bank  Harga market value rumah tu tak boleh lepas. So aku just berharap juga lah agar application aku dengan BSN boleh lepas kat bahagian harga market value tu (tak menaruh harapan yang tinggi sangat dengan bank nie sebenarnya).. Hari keempat try call orang bsn yang bahagin mortgage tersebut. Aku tanya lah dia samaada dah ambil application form aku atau belum. Dia jawab, dia dah pergi ke cawangan kota damansara tu, tapi dia kata dia orang bank sana tak ada bagi pun pada dia document yang aku bagi tu! so confirm kan ngan aku semula samaada aku ada tinggalkan document aku kat sana atau tidak? Aku bagi tahu lah dia yang aku memang dah tinggkan kat orang kauter bsn tu..so, dia kata dia akan ambil document aku tu semula bila dia pergi kecawangan Bsn naanti.

Pada hari keempat tu juga, aku try lagi survey ke bank2 lain untuk submit loan bank aku. Aku try masuk ke bank Rakyat dan submitkan loan aku juga. Tak dapat jumpa staf yang bahagian pinjaman perumah sebab orang tu tak masuk kerja hari tersebut. So just isi form dan submitkan pada staf yang handle bahagian personal loan. Aku isi dulu form aku dan dia akan tolong past kan pada staf bahagian loan rumah tu..

Masih hari keempat lagi, aku try pulak pergi ke bank public bank cawangan kepong pulak. Mana lah tahu kot lain cawangan lain keputusan harga market value yang boleh dapat nanti ke? Lagi pun property yang nak dibeli lokasi nya di kepong ,,bank yang aku nak submit ni pun kat kepong juga..mana lah tahu kot senang sikit nak approve nanti!   Sampai je kat pb bank tu, aku terus masuk kat department loan tu, Jumpa ngan seorang staf. Tak sempat aku nak duduk, dia tanya lokasi rumah yang aku nak beli tu. Bila aku sebut lokasi tu, terus dia bagitahu yang bank tak cover area rumah aku nak beli tu sebab bermasaalah. Katanya dia tak sure problem nye..tapi memang bank tu tak ambil ke kat situ.. pelikkan! masih brand bank yang sama,kat cawangan jln ipoh mereka cover kes rumah aku..tapi kat cawangan tu, tak cover plak!

Selain tu, aku try juga contact staff afin bank. and bertanyakan result keputusan loan application aku hari tu, malangnya banker tu cakap affin bank dah bekukan loan bawah RM200k untuk yang bukan costomer sedia ada mereka.  So kira dah tak ada peluang lah tu..since dia bagitahu yang dia ada kawan yg kerja cm bank, so aku mintak lah contac number kawan dia tu.  Bila dah dapat contac number tu, aku terus hubungi staf cm bank tu. dia dari cawangan setiawangsa rupanya. Aku cerita lah kat dia yang aku ada masaalah sangkut kat market value tu..aku mintak tolong dia chek kan semula harga market value rumah aku tu..dan mintak tolong dia usha2 kot boleh dapat cari valuer yang boleh bagi harga yang tinggi. so kalau dapat nanti aku akan submitkan loan aku kat cawangan dia..

Buat aku rasa down sekejap..tapi dalam masa yang sama aku tak nak give-up lagi.  Nak try juga usahakan..kot2 ada jalan penyelesaian. Sambil2 tu aku ada juga try google2 untuk dapatkan list contact number Penilai-penilai Hartanah kuala lumpur dan selangor nie. . And alhamdulillah dari hasil carian di pakcik google, akhirnya aku jumpa satu website www.ippeh.gov.my.   Kat website tu banyak tersenarai pihak valuers yang berdaftar. Kat situ ada disenaraikan nama syarikat valuer,contact number dan emeil address sekali.  Aku try juga emeil kan sebanyak mungkin pertanyaan ke alamat2 emeil yang tertera. Emeil je ke mana2 syaritat value yang tersenarai kat situ. Ada juga yang aku hubugi, mereka pun still confirmkan benda yang sama iaitu maxima harga market value yang boleh dapat adalah rm110k. Macam mana ni yek?

Aku try google lagi, jumpa lak contac number agent mortgage untuk aia dan pelbagai bank2 lain . dia iklankan service dia di majalah.com. aku ceritakan masaalah aku pada agent tu. And dia pun akan tolong cek market value juga. after seminggu, dia bagitahu result kat aku . Market value yang dia dapat untuk bank allianze adalah sama juga. Tapi,dia bagitahu aku yang bank just bagi loan 80% dari harga market value untuk rumah jenis shop apartment ni..BETUL KE JUST approve 80% dari harga market value?  aku cakap kat dia, pb bank cakap boleh bagi 90% dari market value... So,dia kata kat aku, baik aku confirm kan betul2 dengan bank nanti pasal tu, sebab biasanya loan rumah kedai just boleh approve 80% sahaja katanya.. Aku pun COMPIUS dalam bab nie..aku try google2 pun tak jumpa sangat pasal loan untuk shop apartment nie. Memang lah unit aku nak beli ni jenis shop apartment, tapi unit yang aku nak beli ni still type status kediaman kan?? bukannya lot kedai ..kalau lot kedai tu memang confirm lah tak boleh dapat  loan 90% . Risau jugak nie..Dah lah market value just rm110k..dibuat nye nanti just approve 80% dari 110k,,so _--tuk-tak-tuk-tak--- banyak juga lah nak kena tambah kalau nak beli... or tak boleh beli terus,,,

Seminggu lebih dah pun berlalu, Si penjual pun dah tanya aku, samaada dah dapat jawapan dari bank atau belum. Aku just bagitahu dia keputusan bank2 lain je dulu pada dia..yang cm b dan pb bank tu aku skip kan dulu keputusan nya, aku kata kat dia affin dah reject, dan BSN dan bank rakyat pun tak ada sebarang jawapan lagi. yang agent bsn tu, bila aku tanya, just bagi jawapan yg dia tengah proses dokument aku je.. yang bank rakyat pula, tak ada call aku langsung..and aku pun malas nak tanya..just cuba nasib je hantar application kat situ..Tak mengharap sangat pun!!!. Manakala agent cm bank yang kawan staf affin tu lak, bila aku tanya dah dapat cek ke value rumah aku? just cakap belum dapat feedback dari pihak valuer..dia kata dia akan info bila dapat feedback nanti..

Dalam banyak2 emeil yang aku hantar ke pihak valuer tu..ada gak yang reply..ada satu syarikat penilai tu nama companynye  W M Malik & Kamarulzama. Dia dah reply emeil aku selepas sehari dua dapat emeil aku tu.. dia reply tanya untuk bank mana loan rumah aku nak apply nanti. So aku info dia untuk cm bank dan public. Aku sent sekali gambar dalaman rumah yang aku nak beli tu, dan aku tulis siap2 butiran saiz rumah, kedudukan tingkat rumah tu. Then dia reply semula, akan bagi feedback semula pada aku nanti.

Tunggu punya tunggu2 tak dapat jawapan reply lagi dari W M Malik & Kamarulzaman tu..
Pada hari khamis tarikh 19hb jun 2014, aku call semula Pn.Yati banker pb bank  tu. Aku telefon dia bagitahu suruh dia submit loan rumah tu dengan harga Market value RM110k . Dia tanya aku,  samaada dalam snp nanti tulis harga jualan RM123k atau RM110k? Samaada aku akan tambah duit sendiri untuk perbezaan harga tersebut atau si penjual tu setuju kurangkan harga? Sebab pb bank memang strick sikit...dalam letter offer loan nanti mereka akan mentionkan harga dalam snp adalah sama mestilah sama harga jualan rumah tu..
So, aku bagitahu dia yang aku akan tambah duit sendiri nanti..  (kalau aku tambah duit sendiri nanti..memang kering kontang lah segala akaun bank aku kena usik...duit perbelanjaan aku pun akan lari semua cukup2 makan je...Hu..hu..) . Yang cm bank tu plak, aku tangguh kan dulu..ingat next week aku nak call nak suruh proceed juga nanti.

Hari jumaat 20hb jun 2014, aku try emeil W M Malik & kamarulzaman sekali lagi, sebab dulu dia kata akan bagi feedback kat aku mengenai harga market value rumah aku tu..Petang sikit dah lepas habis kerja aku cek emeil aku semula..and dia reply emeil aku yang dia dah lama sent kat jawapan harga market valuer tu kat emeil aku.. and dia bagitahu paling maxima boleh bagi adalah RM112k. Then, aku reply semula. aku tanya lagi, tak boleh ke kalau nak mintak lagi up sikit..then dia reply semula akan bagi jawapan next week...dia cc kan juga pada aku emeil yang dia hantar pada staff dia supaya cek semula value rumah aku tu..

Malam tu juga, aku whatsapp semula Pn,Yati, aku bagitahu dia aku dah jumpa valuer yang boleh bagi tinggi sikit market value..so aku tanya dia boleh tak hold sekejap kes rumah aku tu? nasib baik dia belum submit form aku ke orang atasan dia lagi.. so next week dia suruh aku bagi contact number valuer tu.

Sebenarnya pada hari tu juga, aku dapat whatsapp dari si penjual tu..Dia pun ada forwardkan pada aku DOA UNTUK PERMUDAKAN SEGALA URUSAN. And aku pun ambillah masa seketika tadah tangan dan berdoa dengan doa tersebut. moga2 ALLAH permudahkan  jalan untukku.. lepas dah siap berdoa tu lah aku perasan dapat emeil balasan W M MALIK & KAMARULZAMAN dengan jawapan harga Maxima RM112K tu.., si penjual tu macam biasalah , hubungi aku untuk tahu keputusan loan aku tu samaada dah approve atau tidak? Aku just cakap belum dapat jawapan lagi...bukannya tak nak berterus terang , actualy aku tak nak owner tu risau..since aku ada masa 30hari bekerja dari tarikh sign letter offer to purchase tu, so aku akan try usaha aku dulu tanpa merisaukan si penjual tu..Aku ada baca sembang2 dan blog2 lain. kata mereka, time sangkut kat market value ni lah peluang terbaik si pembeli untuk membuat penawaran untuk kurang kan harga belian rumah.  Aku pulak, rasa macam tak best lah nak buat macam tu..sebab rasa macam dah pegang janji setuju nak beli dengan harga RM123k tu..so malas lah nak tawar menawar lagi...si penjual tu pun cukup baik dah aku rasa..susah nak jumpa penjual yang baik hati macam tu...

Malam tu juga aku rasa macam bersemangat semula untuk terus cuba mencari valuer2 lain . Aku try lah google beberapa website2 penilai hartanah yang ada. Just type keyword nama2 company valuer untuk lawat direct website mereka. Tujuan aku adalah untuk dapat kan personal handphone number valuer2. Ada 2 website yg listkan contact number personal handphone valuer mereka. Satu dari websit IPC island dan satu lagi dari jordan lee & Jaafar. Yang website jordan lee untuk cawangan selangor just listkan 2 person contact number.. Malam2 nak survey harga market value..so jalan terbaik adalah dengan hantar whatsapp...agar tak mengganggu orang lain diluar waktu office hour nie..so aku pun just whatsapp lah..detail kan sedikit situasi masaalah aku..dan sent  whatsappp.. Website  IPC island untuk klang valley pula, listkan berbelas person contact number ..so aku just try whatsapp detail situasi dan pertanyaan aku untuk nombor yang ada connection whatsapp...

Alhamdulillah dapat reply dari beberapa nombor yang aku hantar whatspp tersebut...beberapa person IPC reply aku suruh rujuk Pn.Ruliza. sebab dia sahaja yang boleh periksa database market value tersebut. Aku memang ada whatsapp ke Pn.Ruliza juga. Tapi dia belum online lagi..

Sabtu 21hb jun 2014, 2 orang valuer dari jordan lee & Jaafar reply whatsapp aku...Dua2 reply, so dua2 aku layan ..aku sent gambar2 rumah. dan mereka tanya jenis bank yang aku nak gunakan untuk loan nanti? Hari isnin mereka kata akan call aku untuk info Harga market value rumah aku ..sebab hari isnin pagi, mereka baru boleh periksa data base system computer mereka. Pn.Ruliza dari IPC ISLAND juga turut reply massage whatsaapp aku..and tanya maklumat property, full address..dan sent gambar kat dia juga. Dia pun turut tanya jenis bank yang aku nak guna. Aku bagi tahu dia untuk cm bank dan pb bank... Tapi katanya syarikat bukan panel untuk cm bank dan pb bank..tapi merupakan panel untuk BSN dan beberapa bank lain lagi. So, dia pun sama juga, akan bagi feedback pada hari isnin nanti..sebab kena cek databese dalam system computer terlebih dahulu..


Bersambung part 7..
panjang nye story cite aku nie...sabor je lah!!






















Sunday 19 October 2014

PENGALAMAN BELI RUMAH SUBSALE PART 5

Hai !
Lama betul rasanya aku tak sambung cerita kisah pengalaman beli rumah subsale nie..Sebab nye, aku teramatlah bzi sampai tak ada masa nak update kan  blog aku ni.  Hmm..sebelum aku teruskan cerita pasal rumah yang aku nak beli tu, aku nak out of Topic sedikit kat sini..ceritanya pasal hal umah yang tengah aku sewa sekarang nie . Ye...memang aku dah ada rumah sendiri kat damansara damai tu!  Tapi dalam masa yang sama aku pun still menyewa umah orang lain kat flora Damansara nie..Aku suka sangat duk flora ni...that why lah aku malas nak pindah umah sendiri. Orang sewa umah aku, aku lak pi duk menyewa umah orang lain..Umah kat flora nie aku dah sewa sejak sejak 2011 lagi sebenarnya...dengan sewa RM450 sebulan and payment sewa rumah lak aku memang jenis consistant bayar ontime setiap 1hb . Nak dijadikan cerita nie,,,, last week tiba2 Tuan Rumah whatsapp aku bagitahu yang next month sewa akan dinaikkan  ke RM650 sebulan...Kusss semangattt aku !!

Patutnye tuan rumah info bulan nie, tapi start lah rate sewa baru tu untuk awal next year..mana nak cari rumah dalam tempoh masa yang singkat? Tuan rumah tu tanya aku ,,okey ke? aku whatsappp tuan rumah balik, aku kata mahal sangatlah rate tu..and mintak lah dia kurang kan jadi RM550 sebulan . Alhamdulillah dia setuju akhirnya.. nie yang buatkan aku tak sabar nak tunggu dapat kunci rumah kat kepong nie,, Adatlah menyewa rumah orang nie...suka2 hati je tuan rumah tu naik kan sewa rumah dia..Dalam hati nie, syukur lah aku sempat beli rumah sendiri. Kalau kat flora damansara ni, memang rate sewa dah naik dah..aku try gak riki2 rumah lain lepas tu,,paling murah sewa yang boleh jumpa rm600 include parking lot.So rumah yang tengah aku menyewa ni kira ok je lah ..rm550 tak ada parking lot.. Kos hidup sekarang dah macam roket naik nye..petrol naik sikit,,benda lain lagi mencanak naik nye...maap lah ye nak cakap..memang rasa sangat gerun lah dengan kenaikan kos hidup zaman najib nie. Drastik giler!,!!! . Kita yang sempurna mungkin okaylah boleh kerah tenaga kerja lebih kuat lagi..TAPI macam mana ya nasib orang OKU kat luar sana tu ya? Nak kerja tak boleh, elaun yang kerajaan bagi pun ciput je..tak cukup nak tampung kos hidup mereka.. Rumah aku sendiri pun yang kat damansara damai tu, aku baru renew contrac penyewa tu untuk sambung setahun lagi untuk year 3. aku pun tak sampai hati nak naikkan rate sewa dia..kesian tengok,dari tak ada anak masa first duk sewa umah aku, sekarang dah nak masuk dua dah anak mereka. Member serumah aku pun ada seorang yang kerja kedai printer..dah 5tahun bos dia tak naikkan gaji dia...dulu rm1100 sampai sekarang still sama je..potong kwsp itu ini,,tinggal balance dalam rm1000 mcm tu je...dah merungut dan bagi hint kat bos pun dia wat tak tahu je..last2 berhenti kerja and balik kampung...bos tu Pulak memang dah stanby ganti orang philiphine kerja kat kedai tu...


BELI RUMAH DIRECT OWNER . CARA AKU..

Rumah yang aku minat nak beli ni actualy rumah jenis shop apartment.Owner dulu beli cash pada tahun 2012. so, segala document penting macam SNP 1st owner,snp 2nd,DEED OF ASSIGNMENT, etc dah ada dengan dia..Masa tu aku bayang kan kes jual beli rumah tu nanti mungkin akan jadi lebih senang dan mudah sebab tak perlu pihak lawyer nak buat step nak melepaskan gadaian dari mana2 bank lagi (DISCHARGE OF CHARGE).. Lagi satu, si owner tu juga jenis pemilik rumah yang bagus. Sebab bill maintanace fee pun dia tak ada sebarang tunggakan. So, lebih senang lah berurusan dengan owner rumah macam nie. Sebenarnya, sepanjang tempoh pencarian rumah2 yang sebelum nie aku dah ceritakan dalam part4 tu, aku pun ada terjumpa apartment yang sama yang dijual lebih murah lagi daripada rumah yang aku tengah beli sekarang ni ,tapi melalui agent la... Ada satu agent tu just jual dengan harga RM110k-115k . Tapi biasalah, awal2 lagi dah mintak aku bayar 3% booking. And jenis nak kita cepat2 bayar booking rumah tu..seolah2 beli rumah ni macam nak shopping baju pula..tengok! berkenan! terus bayar.. Tak yah nak selidik apa2 ke? Nak main beli je ke? Huh!,,

Berbaki pada kes beli rumah tu, Dalam whatsapp hari tu aku dah berbincang dengan owner tu. Dia bagi harga kurang dari rm125k kepada  RM123K and aku bersetuju dengan harga Rm123k tersebut
tampa tawar menawar lagi,,sebab aku rasa owner ni dah cukup baik dah.. Owner tu bersetuju untuk
aku submit loan dulu tanpa bayar apa2 booking. After loan approve baru masuk step seterusnya. So aku bagitahulah pada owner yang bank perlukan document Copy SNP lama owner ,letter of offer ,geran title. Masa tu aku tak beberapa tahu sangat nak tulis letter of offer atau surat perjanjian tu. Tapi aku ada google2 juga kat internet. and ada terjumpa draf surat perjanjian yang simple yang orang lain buat time dia beli rumah direct owner. Then bila aku pikir2 balik, aku rasa baik aku tunjukkan pada bank yang aku betul2 serius nak beli rumah tu, Thats means kalau aku suruh Lawyer yang aku kenal tu tolong buat kan surat perjanjian jual beli tu, mesti nampak lebih pro dan akan menampakkan pada bank bahawa betapa kesungguhan aku nak beli rumah tu dengan menggunakan khidmat lawyer diawal proses tersebut lagi..( tu pandangan aku sendiri la sebenarnya..)

Then, aku tanya pada owner semula samaada dia bersetuju ke jika aku nak minta lawyer tolong buatkan letter of offer tersebut. Owner tu pun tak kisah. dia ikut je. Petangnya , tengah waktu kerja aku info lawyer aku yang aku nak beli rumah tu  and minta tolong dia buat kan surat letter of offer tu. Lawyer tu minta assisntant dia yang drafkan surat tersebut.

Dua hari berikutnya lawyer tu emeilkan pada aku  draf  LETTER OF OFFER yang dia buat tu.. Panjang lebar isi kandungan surat tu. Lawyer tu pun explain detail isi kandungan surat tu melalui phone. sebab aku kureng sikit bahasa inggeris ni,,Sebelum nie aku ingatkan ringkas je isi kandungan surat perjanjian tu ( ingatkan Macam surat simple dan sempoi yang pernah aku ternampak dulu). Lagi pun aku risau juga kalau si owner tu tak bersetuju. Sebab sebelum ni aku bagitahu pada owner just nak buat surat perjanjian yang bertujuan untuk tujuan submit loan sahaja yang mana si penjual tidak terikat menjual rumah tu kepada aku pada mana2 tempoh ,sebab dia tak ambil sebarang booking atau bayaran dari aku

Dalam surat LETTER of OFFER tersebut terkandung banyak terma dan syarat. salah satu syarat penting tertulis adalah . Si penjual bersetuju untuk melantik lawyer pihak si pembeli sebagai
pemegang taruhan wang earnest deposit sebanyak 2% . Wang earnest deposit dianggap sebagai
deposit. dan wang deposit akan dikembalikan jika loan pembeli tidak lulus 90% oleh pihak bank dan pembelian akan dianggap terbatal. Tempoh untuk pembeli dan penjual sign SPA adalah dalam masa 14hari bekerja dari tarikh di tandatangani..Banyak lagi syarat2 penting sebenarnya, tapi aku tak boleh nak taip semuanya..nanti aku upload document tu kat blog nie. Sebab risau owner tu tidak bersetuju, aku tanya lawyer boleh ke jika aku buat draf lain yang simple sikit.  aku cakap ngan lawyer ,sebab risau owner tak bersetuju. Then lawyer tu cakap, awak taip dulu nanti, awak emeil pada saya biar saya chek dulu.

Then lepas aku siap taip surat Letter of offer  SEMPOI aku tu, aku tunjukkan pada lawyer aku tu..kat dalam surat tu aku tulis yang aku yang bernama sekian-sekian... bersetuju nak beli rumah yang beralamat sekian-sekian... dari si penjual yang bernama sekian-sekian.. denagan harga sekian-sekian... (aku tulis lengkap lah nama, alamat, dan ruang tandatangan kedua2 pihak. Lepas siap, aku terus emeil pada Lawyer aku tu. Then bila lawyer tu baca, dia bagitahu aku bahawa bahaya sebenarnya buat surat yang simple macam tu. Surat yang aku tulis yg nampak mcm simple je tu..sebenarnya membuatkan aku terikat. Terikat untuk membeli rumah tersebut tanpa sebarang syarat. Kata lawyer aku ,,dalam surat LETTER OF OFFER perlu masukkan segala syarat2 yang penting .dan syarat tersebut pula perlu di sebutkan/ditulis perkataan  " SUBJECT TO CONTRAC".  Katanya, surat yang aku draf sendiri tu sangat bahaya untuk aku  dan si penjual boleh sue aku kat mahkamah kalau dia nak . (Biasa lah lawyer memang lebih paham lah dalam bab2 effect sesuatu document nie) . Lawyer tu suruh aku tunjukkan dulu draf yang dia buat tu pada penjual, jika si penjual tidak bersetuju lawyer aku kata dia akan explain detail pada si penjual mengenai draff yang dia tulis tu.






Malam tu, tergesa2 aku jumpa si pemilik rumah tu. Aku tujukkan lah kat dia draf letter of offer yang lawyer dah buat tu... Alhamdulillah , owner tu memang jenis yang memahami. Dia pun sangat2 bersetuju dengan draf yang lawyer aku tu dan dia kata baik kitaorang buat deal yang betul2 terus, follow step by lawyer aku tu...   Lega rasanya! senang berurusan dengan pemilik rumah yang macam nie. Selain tu ,Owner tu pun ada cerita kat aku juga , dia bagitahu ada anak beranak cina yang berminat sangat nak beli rumah dia dalam minggu tu..Sanggup offer nak beli harga RM140k..dah 3kali orang tu datang ...mula2 datang dengan agent..pastu owner menolak ..pastu datang sendiri Pulak untuk pujuk owner jual rumah tu pada merek dengan offer harga rm140k .

Malam yang kitaorang berjumpa tu, tak ada sign apa2 lagi. Sebab dalam draf tu tak lengkap lagi, full adress tak tepat,,sebab nak kena ikut yang seperti yang tertulis dalam snp lama owner dulu. ada nak kena baiki sikit2 lagi, lawyer tu juga just letak syarat 21hari sahaja. iaitu, jika dalam masa 21hari bekerja tidak tandatangi SPA, perjanjian tersebut dianggap terbatal dan kami berdua tidak terikat dengan jual beli rumah tu lepas tempoh tu. Thats means si penjual berhak mencari buyer lain selepas tempoh tersebut. (Jangan tak tahu, ada kes sebenarnya, si penjual menjualkan rumah beliau tanpa apa2 sign document dan benarkan si pembeli submit loan dulu. Tunggu punya tunggu dah masuk dua bulan si pembeli tu senyap je..So si penjual pun cari lah buyer lain submit loan jugak..Tiba2 datang lak si pembeli lama tu cakap loan dia dah approve... Serba salah owner tu dibuat nye...sebab dah nak masuk bulan ke3 baru si pembeli pertama datang cakap loan dah approve...

Since aku pernah ada pengalaman tunggu loan sampai 30hari ngam2 baru approve by cimb.  Aku bagitahu pemilik rumah tu, bahawa tak cukup tempoh 21hari tersebut untuk aku. Sebab pernah experiance dulu kan!..
so si owner tu pun bersetuju.  untuk tambah tempoh masa tu ke 30hari bekerja. so,aku nak mintak
lawyer letak syarat 30hari!

Then aku bagitahu lawyer aku, yang owner tu bersetuju. and aku nak syarat tempoh sign SPA tu kepada 30hari. So dia buat pembetulan dari 21hari tu kepada 30hari working days.









P/s: JIKA NAK JUAL BELI RUMAH MELALUI DIRECT OWNER ni,  selain menggunakan surat LETTER OF OFFER, kita boleh memilih untuk guna altenatif lain iaitu buat Buat sendiri surat LETTER OF INTEND to purchased. Dalam surat nie tulis maklumat2 property ,harga yang persetujuai, tandatangan penjual dan pembeli dan akhir sekali tulis perkataan KEGUNAAN SURAT TERSEBUT HANYA UNTUK TUJUAN PERMOHONAN LOAN SAHAJA.  Dengan menggunakan surat nie, adalah lebih selamat untuk si penjual dan si pembeli sebenarnya..(aku pun baru baru tahu benda nie lepas aku dah sign letter of offer tu..) . Time nak submit loan biasanya banker akan Mintak document kita, snp lama owner ,geran title, letter of offer. Kalau tak silap aku, sebagai alternatif surat letter of offer, mungkin surat intend letter  ini lah yang pihak manager cm bank pernah cakap kat nak tolong buatkan untuk aku dulu semasa saya hampir2 nak beli rumah di kajang beberapa bulan yang lepas..nanti aku akan try upload kan kat bawah nie..contoh letter of intend to purchased tersebut. Aku rasa, menggunakan intend letter to purchased adalah lebih selamat dari kita buat perjanjian jual beli sendiri yang mungkin kita sendiri tak paham dengan terma syarat yang kita draf kan..melain kan ada khidmat lawyer yang membatu kita seawal proses jual beli,,so boleh lah follow step by lawyer dengan pilihan si pembeli dan penjual tandatangan letter of offer to purchased .

Contoh letter of intend to purchased:-



SUBMIT LOAN BANK

Lepas je lawyer aku siap buat pembetulan pada draf  LETTER OF OFFER tu dia emeil kan semula pada aku. Dia suruh aku buat 4 salinan dan minta si penjual dan aku turunkan tandatangan tersebut. Satu salinan untuk simpanan aku ,satu lagi untuk si penjual, satu lagi untuk lawyer dan satu lagi untuk banker. (yang untuk bank nanti,aku akan fotostatkan beberapa keping untuk di submit ke beberapa bank nanti.)

Dalam sibuk ngan hal letter offer tu dan bermacam2 hal2 lain. aku sempat juga kemas kini segala document aku. CCRIS document pun aku sempat ambil, and aku juga buat semakan CTOS secara online. Senang cek status CTOS tu, actualy boleh download aplikasi CTOS melalui aplikasi android atau OIS. BIla dah siap download kita kena sent gambar ic kita depan dan belakang. pastu mereka akan sent ke emeil kita status CTOS tersebut. So, ducument rekod CTOS aku pun, aku bekalsekaldengan bertimbun2 document aku yang lain tu, antara document lain, bil tnb, kontrak rumah yang sedang aku menyewa, dan segala kotrak rumah sendiri yang disewakan pada orang, fotocopy buku bank,fotocopy asb,rekod pembayaran loan asb lama (walaupun dah terminate loan asb,rekod nya masih ada dalam CCRIS),kotrak hire purchased kereta,rekod account pembayaran rumah pertama, print account bank cm bank bukti duit sewa masuk dan bayaran balik loan rumah, ssm, proffit and lost account, lhdn slip payment, account maybank bukti masukkan gaji, account semasa syarikat, . gambar2 rumah pun ada...tambah lagi ngan document rumah tu sendiri iaitu snp lama owner,,,jadi bertambah tebal lah....(Memang tebal giler document aku nie, aku buat 7 salinan semua sekali untuk tujuan submit ke banyak2 bank.. Kalau bekerja ngan company yang ada caruman KWSP tu, rasanya tak yah la ikut macam yang aku buat nie. Tapi kalau bekerja sendiri atau bisness sendiri memang perlu lah sediakan support document untuk buatkan bank lebih yakin nak bagi loan pada orang yang bekerja sendiri nie.)

So pada tarikh 7Hb JUN 2014 aku dan si penjual  menandatangani LETTER OF OFFER tersebut.   Keesokannya 8hb JUN aku dah pergi submit ke cm bank, pb bank dan afin bank,bsn .Sebelum aku datang ke cmbank tu, aku dah msg manager bank yang aku jumpa dulu tu... Aku bagitahu dia yang aku nak datang untuk hantar document submit loan. So aku tanya lah dia, pukul berapa dia masuk office esok..dia info aku dia masuk pukul 10am...Then keesokannya lima minit sebelum pukul 10am aku dah sampai cm bank.  Aku pergi kat kaunter cakap nak jumpa dengan manager EN.shahr..and staf kaunter pertanyaan tu bagitahu En.shahr..belum masuk lagi, so dia suruh aku jumpa staff lain untuk submit document aku tu..So aku terus pergi je lah kat meja staf tu..Dia suruh aku isi form dulu..but aku tunjukkan lah document yang aku bawak tu, semua nya dah lengkap, dengan form2nye sekali aku dah isi siap2 dari rumah lagi. Cm bank ni senang sikit. Borang loan application tu kita boleh download je dari website cm bank tu.. Tak lama sangat aku kat situ. Staf belek2 dokument aku tu and tanya beberapa info penting. semua nya cukup.siap ngan gambar interior dalaman rumah lagi... sekejap je dah siap sebab awal2 dah isi form kan...

Since depan cm bank tu ada afin bank, so aku memang tak nak terlepas peluang untuk mencuba juga. Sebelum ni memang tak pernah jejak kat Afin bank nie. Tapi tak pe, nak cuba juga..tak cuba tak tahu..he he
Keluar je dari Cm bank beberapa langkah, terserempak dengan manager bank cmbank tu, dia tak cam aku..so aku patah balik and tegur dia. Aku pun bagitahu lah yang aku lah yang msg dia kelmarin and yang cakap nak hantar application tu..so dia pun dah can aku.., dia ajaklah aku masuk dalam office dia...tapi aku bagitahu lah dia yang aku dah hantarkan  form aku tu kat staff dia.. So aku mintalah dia tolong tengokkan dokument aku tu...he he..

Lepas tu, aku terus pergi masuk ke Afin bank pula. Kat affin bank pun aku jumpa ngan seorang staff yang agak baik kat situ. Baik betul layanan nya. Dia kata dia boleh tolong try submitkan application aku tu. Tapi dia bagitahu aku yang afin bank susah nak bagi loan yang bawah amount 200k pada new costomer. Kalau costomer sedia ada affin sebelum nie mereka  akan akan accept lah.Aku tak ada apa2 account atau credit card dengan afin nie. so peluang aku tipis lah.  Staf tu kata dia akan submit dulu dan orang atasan dia akan buat pra approval dulu. jika boleh lepas dia akan call aku dalam masa 3 hari lagi. Dia pun ada tanya aku samaada aku dah submit pada cm bank atau belum. sebab dia ada kawan yang kerja cm bank. so dia boleh tolong pass kan pada kawan dia jika aku nak..

Keluar dari affin bank tu, aku masuk pulak kat Mayban. Senang sebab dah bertepek  2-3 bank kat bangunan yang sama tu..so alang2 tu cuba try tanya juga lah kan!!!  Walaupun dah pernah dengar sebelum2 nie, untuk property yang bermasaalah devaloper bankrup nie , cuma cm bank dan pbank je yang layan... Tapi tak salah kalau aku nak cuba tanye sendiri..mana lah tahu kot2 terima ke? Hmmm..

Masuk je dalam Maybank aku terus ke kaunter pertanyaan, bagitahu nak hantar application pinjaman perumahan. Orang kaunter tu arahkan aku berjumpa ngan seorang staf bank tu. Bila berjumpa staf tu, Tak sempat nak duduk pun , dia tanya lokasi rumah, bila aku sebut je lokasi rumah tu..staf tu terus cakap mayban tak cover loan area situ..lupa lak nak tanya detail sikit,  sebab apa? dan kenapa? tak cover area situ..dalam hati nie berkata2 juga, entah orang bank tu tahu ke kat mana apartment yang aku nak beli tu? or maybe sebab tengok pemakaian aku yang melambangkan bukan pekerjaan type executive kott!!!!

Lepas kuar dari maybank aku drive pulak menuju ke pb bank, sampai situ tanya orang kaunter untuk submit application pinjaman perumahan. Disuruh naik ke tingkat 2 . And kat situ aku jumpa staf yang bernama Pn.yati. Dia suruh aku tandatangan form sahaja. sebab nanti dia akan isikan butir2 peribadi aku. (Pb bank memang macam ni, biasanya mereka akan tolong isikan form untuk kita). Dia just interview tanya saiz rumah, dan maklumat property sikit2. Dia kata , murah nye harga rumah yang aku nak beli  tu. RM123k untuk keluasan rumah 935sqft.. past siap isi aku terus beredar..

Lepas siap pergi bank yang dekat2 tempat kerja aku tu, aku jelajah pulak ke kota damansara. Aku pergi ke sana sebab kat sana macam2 bank lagi yang ada..BSN, AL RAJHI,BANK ISLAM, dan macam2 lagi. NIat hati nak jelajah sebeberapa banyak bank yang boleh ..and aku plan nak submit loan aku ke 7buah bank..he ..he..

Penat juga menjelajah ke bank2 nie sebenarnya...Sampai kat area situ aku masuk kat Bank Islam dulu. Aku masuk situ and jumpa staf yang handle bahagian pinjaman rumah. Aku bagilah dokument aku pada staf tu. And staf tu terlebih dahulu periksa status property yang aku nak beli tu. Dia buat pemeriksaan pemaju dan nama syarikat pemilik tanah terlebih dahulu. Dia chek dalam computer dia sekejap..pastu dia bagi tahu, tak boleh terima kes aku sebab devaloper dan agan sdn bhd tu pun ada masaalah juga..

Siap kat bank islam, masuk pulak kat Rhb bank . Pergi lah naik tingkat 2 jumpa staf bahagian loan rumah tu, Jumpa staf tu kali nie, aku terus terang je yang property yang aku nak beli nie devaloper nye dah bankrup. Staf tu pun bagitahulah susah sikit untuk dapat approve property yang bermasaalah nie..dia kata pihak bank akan perlukan surat pengesahan yang membuktikan devaloper tersebut sudah bankrup..Baru step nak submit loan! macam mana aku nak dapatkan surat tu? Dalam hati aku ni kata..'nie kerja lawyer nie!' lawyer je yang boleh dapatkan surat2 pelik macam tu...

Keluar dari RHB,aku dah rasa macam give-up dah nak menapak kat bank2 lain tu..rasa macam lebih kurang sama jew!!!

Beberapa langkah kat depan, ada bank BSN. Since dah bsn dah depan mata, so aku pergi lah masuk bank tu dan tanya macam mana nak submit loan rumah. Orang kaunter bagi pada aku no telefon orang yang bahagian mortage  loan rumah BSN . orang tu akan datang collect document loan application tu..  Dia bagitahu aku yang orang tu tak datang hari nie. esok dia baru datang ke cawangan kota damansara. so staf tu suruh aku isi dulu form dan tinggalkan form kat cawangan tu dulu dan  esoknya  orang tu akan datang collect. So, aku just isi kan form loan application tu..lepas siap, aku bagi pada staf yang jaga kaunter tu..

Dah penat dah!!!  Rasa macam malas lak nak terjah ke bank2 lain.. Rasa macam down pun ada..Rasa macam sama je..bank2 ni banyakkan nye memelih nak bagi loan rumah yang tak ada problem devaloper bankrup atau rumah yang amout loan tinggi ratus2 k gitew..

Since aku nak kena masuk kerja pada pukul 3pm. So, Jelajah submit loan bank aku tu Terhenti kat situ..Terus pergi ke tempat kerja.


SANGKUT HARGA MARKET VALUE TAK LEPAS

Masih pada hari yang sama iaitu 8hb Jun 2014.Petang sikit dalam pukul 2pm macam tu klu tak silap aku,  aku dapat call dari manager cm bank tu..Dia call aku, bagitahu yang rumah aku nak beli tu tak lepas harga market value. Harga beli RM123k..
Manager tu bagitahu, yang dia dah contac 2 valuer yang dia biasa guna, dia dah faxkan gambar2 yang aku bagi tersebut kepada valuer. Valuer  just boleh bagi maxima harga market value RM110k sahaja. Manager tu pun ada ceritakan yang dia sampai dah bertekak dengan pihak valuer tu mintak bagi valuer yang lebih tinggi lagi ...tapi pihak valuer tu memang bertegas dengan harga maxima rumah tu adalah RM110k..

Rasa macam sedikit hampa.. Aku slowtalk lah dengan manager tu..minta dia tolong carikan  lagi valuer2 lain,kot ada yang boleh bagi harga market value yang tinggi lagi..Aku pun ada bagitahu dengan manager tu, aku kata hari tu, agent yang nak jual rumah tu ada bagitahu dia boleh cari valuer yang boleh bagi harga rm130k untuk rumah tu.. So, si manager tu dengan bersemangat nye minta aku bagi phone number valuer yang agent tu katakan tu..biar dia sendiri call nanti..then aku bagitahulah kat manager tu, yang tak tahu no contac valuer tu sebab aku beli direct owner sekarang.. Manager tu sempat lagi cakap kat aku yang tak boleh percaya cakap agent tu..kadang2 memang ada agent yg suka2 cakap boleh dapat harga market value yang tinggi..tapi tu belum tentu betul lagi tu, katanya... At the end manager tu kata, dia akan try contac valuer2 lain and tunggu feedback valuer lain nanti..dalam pada tu dia pun suruh aku bagitahu dia jika aku sendiri ada dapat cari nanti..

Time bercakap ngan manager tu, sempat lagi aku bertanya dengan dia mengenai samaada aku ni  ada peluang nak dapat loan atau tidak. Manager tu bagitahu cuma sangkut kat harga market value ni sahaja, Bab document aku tu, tak bermasaalah dah, sebab katanya aku ada Duit simpanan kat ASB... Lega ada!! ..Risau pun ada!!.. Lega sebab manager tu kata tak bermasaalah nak dapat loan...risau, sebab TERsangkut tang Harga Market value pulak dah...hu.. hu ..

3hari lepas tu, Manager bank call aku semula, jawapan nya masih sama. Semua valuer pun bagi market value paling tinggi RM110k sahaja. So, aku tanya manager bank tu, kat mana aku boleh dapatkan contac number pihak valuer panel bank untuk aku pula try cari.. Manager bank tu bagitahu aku, aku boleh try cari melaui internet..dia kata, kalau aku dapat cari valuer yang boleh bagi harga tinggi nanti, terus bagi pada dia contact number untuk dia hubugi pihak valuer tu.

 Hari yang sama juga, aku dapat call dari pb bank pula. Pn.Yati bagi tahu aku maxima harga market value untuk rumah tu adalah rm110k juga. tak boleh dapat market value lebih tinggi sebab rumah yang aku nak beli  tu jenis walk-up apartment tak ada lift dan unit aku pula terletak di top floor tingkat 3 . Then Aku tanya staf pb bank tu, boleh tak kalau hold dulu document aku tu, sebab aku akan try cari and contac pihak valuer lain dulu untuk dapatkan harga market value yang lebih tinggi. staf tu cakap, actualy dah 6 valuer yang dia hubugi, 5 valuer letak harga maxima market value rm110k , and yang 1 lagi pihak penilai hartanah tu just bag market value rm90K sahaja. At the end aku bagitahu dengan Pn.yati supaya dia hold dulu document aku tu,,minggu depan aku akan contact dia balik samaada nak terus proceed atau tidak??

Bersambung part 6
-kisah macam mana aku cari contac number valuer
-hampir2 nak proceed loan dengan harga market value rm110k sahaja
-kisah macam mana tiba2 boleh lepas pulak harga market value (nasib baik dan pertolongan ALLAH S.W.T lah sebenarnya..)