PENGALAMAN BELI RUMAH SUBSALE 8

Nak sambung semula cerita semalam..

2 JULAI 2014, Bila bank dah approve loan aku, aku terus info kat lawyer aku. And lawyer aku kan prepare untuk buat draf Sales and Purchased Agreement (SPA). Cuma tinggal lebih lebih kurang 14 hari je lagi masa  untuk pembeli dan penjual tandatangani SPA. Lawyer aku bagitahu yang dia bukan lawyer panel bank. so aku kena cari lawyer lain yang berdaftar dengan bank.So aku bagitahu lawyer aku, yang aku akan pilih lawyer yang handle pembelian rumah lelong aku dulu.

2hb JUlAI  2014, Whatsapp lawyer yang pernah pernah pakai untuk kes lelong dulu.Lawyer tanya jenis bank yang nak guna. Dia suruh aku bagi nama firm dan contact number firm dia pada banker.Lawyer just Tunggu pihak banker hubugi dan sahkan pelantikan baru dia boleh start kerja.

Aku call semula Pn.A aku minta dia tolong emeil kan dulu letter offer loan tu bila dah siap nanti, sebab aku nak baca dan faham betul2 sebelum aku tandatangani nanti . Dia kata kat ku, letter offer tu tak dapat siap lagi minggu ni, sebab bos dia bercuti seminggu. Tapi dia boleh bagi draf letter offer yang dia dah buat. Aku kena ambil sendiri kat cawangan bank dia...

Dalam masa yang sama, aku still mengoogle maklumat mengengai pinjaman rumah type islamic ni...Banyak yang aku dapat tahu. Apa yang aku tahu, pembiayaan perumahan islam di Malaysia ni ada 2 jenis iaitu :-

1) Bai' Bithaman Ajil (BBA)  iaitu berlandaskan konsep jual beli.  iaitu bank pada mulanya beli rumah tersebut dengan harga pasaran dan menjualnya semula dengan harga yg dipersetujui. Harga tersebut termasuk kos sebenar pembelian rumah tersebut ditambah dengan keuntungan pihak bank. Sebenarnya concept BBA ini adalah yang terawal diguna pakai di malaysia. Ramai yang merungut dan ada yang mengatakan jenis pinjaman tersebut lebih menindas si peminjam.  (Kes yang sye baca sebelum nie, melibatkan pinjaman konsep islamic loan jenis BBA)

2) Musyarakah Mutanaqisah (MM) iaitu berdasarkan konsep perkongsian. Iaitu pelanggan dan bank berkongsi pembelian atau syer dan hak milik rumah. Dan pelanggang berjanji membeli hak milik pegangan bank secara beransur-ansur seperti dalam perjanjian. Dalam masa yang sama pelanggang perlu membayar kadar sewa (ijarah)  kepada bank setiap bulan. Kadar sewa/ijarah tersebut berdasarkan kadar bfr dan kadar bfr tersebut akan mengikut standart blr yang diumukan oleh bank negara.

Sebelum aku pergi ambil draf bank dari Pn,a,Malam tu aku sempat aku pergi website public bank. Tujuan aku adalah  nak tahu detail produk islamic financing yang mereka tawarkan. Kat website tu boleh baca detail product disclosure sheet untuk setiap produk yang mereka list kan.  Kesimpulannya pb bank islamic ni offer 2 konsep islamic tersebut iaitu Konsep MM dan BBA.  DIbawah konsep MM, pb islamic bank menawarkan 3type produk iaitu 1)home equity financing-i, 2)smilax term equity financing-i , 3) swift term equity financing-i.  Manakala dibawah consept ABBA, pb islamic menawarkan  = 1) abba variable house financing-i , 2) abba variable smilax financing-i, 3) abba variable swift financing.  Setiap produk yang ditawarkan berbeza dari segi bfr yang ditawarkan. Untuk mengetahui lebih lanjut perbezaan tersebut, saya cadangkan anda pergi baca sendiri di website pb bank islamic. Thats why kadang2 bila dapat offer loan..kita dapat offer bft/blr yang berbeza. contoh cm bank offer bfr-1.7 (nampak macam tak menarik,tapi kita kena tengok juga apa yang ditawarkan didalam letter offer loan yang kita dapat) . Letter offer loan cm bank menawarkan blr-1.7 dengan kadar bfr terapung. tapi ada siling rate untuk kadar interest iaitu kadar interest saya tidak boleh lebih 10.00 .  manakala konsep islamic yang ditawarkan adalah konsep MM.

4hb JUlAI 2014, Pergi ambil draft letter offer loan dari Pn.A,Balik rumah malam, aku baca betul2 setiap helaian surat letter offer tersebut. Alhamdulillah aku dapat offer bfr -2.2 dengan kadar bfr terapung di bawah produk 1) home equity financing-i . Jenis pinjaman yang aku dapat nie tak siling rate. that why lah boleh dapat offer bfr yang lebih tinggi berbanding type pinjaman yg cm bank offer. Tapi type pinjaman yang tak ada siling rate ni agak berisiko juga untuk jangka masa panjang sebenarnya.Tapi,insyaallah aku try settle lebih awal dari tempoh yang aku dah ambil..sebab itu memang target aku. Cara pengiraan loan produk pb islamic yang jenis aku dapat offer ni senang sikit nak kira barapa baki hutang semasa kita dengan pihak bank. Sebab pengiraanya sama je dengan pinjaman conventional rumah pertama yang aku ambil dulu. Sebab tidak ada pengiraan keuntungan awal yg dibuat oleh pihak bank. Kalau yang cm bank offer aku tu tadi, bank dah tetapkan siling rate interest, dalam masa yang sama bank dah buat pengiraan awal profit rate yang diaorang akan dapat..so agak susah nak buat pengiraan jika nak settle hutang rumah lebih awal..sebab ada perkiraan profit rate yang bank dah tentukan.. macam tu laa. ..kalau nak tahu lanjut sila google sendiri.. biasanya produk yang bagi siling rate memang dia dah siap buat kiraan profit rate lebih awal...macam asb loan islamic gak...hu ..hu..

4hb JULAI 2014,Ms.c lawyer snp call minta document2 penting yang ada dengan owner lama. penting untuk penyediaan SPA. Malamnya,aku  pergi ambil document2 penting  dengan penjual (bukan yang original,tapi yang fotostat) untuk dihantar kepada MS.che. Document tersebut adalah document lama owner pertama iaitu SNP 1st owner, HOUSING LOAN AGREEMENT ,DEED OF ASSIGNMENT between 1st owner and mbf bank, DEED OF RELEASED AND REASSIGNMENT between 1st owner and ambank . document snp penjual/2nd owner  telah diberi kepada lawyer pada hari sebelum submit loan iaitu untuk kegunaan kerja2 penyediaan draf letter of offer to purchased.

5hb JULAI 2014, Pergi office lawyer jumpa ms.che. untuk hantar document yang dia perlukan. Ms.c

8hb JULAI 2014,  Amoi cm bank call aku, dia tanya samaada aku berminat nak ambil loan yang di offer tu atau tidak.  Aku bagitahu dia aku berminat nak ambil dengan pb bank sebab pb bank offer 90%.  Then Amoi tu tanya aku, bukan ke dulu aku yang cakap just nak margine loan 80% sahaja? aku jawab kat dia, tak de lah macam tu..you silap paham agaknya. Yang aku cakap dulu tak nak loan lama-lama.. Then Amoi tu cakap kat aku, dia boleh betulkan balik amount margin loan 80% kepada 90% kalau aku berminat nak signt. But aku jawab, its okay lah...sebab public bank offer bfr lebih tinggi kat aku..iaitu -2.2... At the end aku ucapkan banyak2 terima kasih pada Amoi cm bank tu....sebab memang terbaik lah layanan dia...memang terbaiklah cm bank cawangan yang aku pergi tu...saper yang nak tahu cawangan mana, sila lah pm aku personaly..kalau ada yang emeil aku bertanyakan pasal2 hal rumah nie..aku memang suggest kan pergi caw..tu..manager baik, rmanager pun baik gak... he...he....


9hb JULAI 2014, Pn.y pb bank call bagitahu yang aku dah boleh datang sign offer letter loan anytime sebab bos dia dah buat pengesahan dan tandatangan.  Then, bila aku jumpa lawyer aku , aku tanya  dia dulu samaada aku dah boleh tandatangan letter offer loan atau belum. Lawyer aku kata jika letter offer tu dah kuar dah boleh terus sign je.

14hb JULAI 2014,  pergi jumpa Pn.Y untuk sign letter offer loan. Pn. Y tanya aku samaada aku ada bawa atau tidak draf yang dia bagi pada aku tempoh hari..Aku jawab,tinggal kat rumah...rupanya draf tu perlu dipulangkan semula pada dia..so minta aku tolong hantarkan semula pada dia bila aku free nanti. Since aku dah baca detail draf yang dia bagi tempohari, so senang sikit lah kerja dia, dia dah takyah expalain lagi dah kat aku ..dia tanya aku dah faham kan...so aku jawab aku memang faham dah konsep yang ditawarkan. Dia kata kat aku interest rate loan aku ikut bfr/blr yang ditentukan oleh BNM..so kalau bnm umumkan kenaikan blr..aku kena peka sikit la...kena bayar ikut peningkatan bfr tu..sebab kalau kita just bayar macam biasa je..nantu tempoh loan kita akan berganjak lebih lama.. dah siap tandatangan letter offer loan, dia suruh tandatangan beberapa helai document lain, Dia explain sikit2 setiap yang helaian kertas yang aku nak turun tandatangan tu. Antaranya kena tandatangan surat persetujuan untuk tolak duit dari akaun rumah kita untuk bank beli fire insurans setiap tahun jika MC tak beli fire insurans and dia suruh aku tandatangani satu form untuk application credit card..so aku bagitahulah kat dia yang aku dah ada dua kad kredit ngan pb bank..so tak sign lah borang tu..pastu banker tu minta aku bagi nama nominee dan contact number nominee. Aku lupa lah pulak nak tanya. Untuk apa nominee tu? tapi aku agak untuk pewaris insurans kot.. Then dia bagitahu kat aku lawyer aku tu bukan berdaftar ngan bank dorang . so dia kata proses akan jadi lambat kalau nak lawyer lantik lawyer as lawyer bank. But aku bagitahu lah dia, lawyer yang sekarang just untuk snp sahaja. Then aku bagi nia full address dan contact number firm lawyer rumah lelong aku tu dulu.   Dia kata, hari ni dia akan contact lawyer bank aku terus dan terus proceed form kan insurand mrtt.  Pada hari yang sama juga aku pergi buka akaun simpan pb bank. sebab banker tu kata nak nombor akaun bank pb bank. Bukan sekarang katanya..lain kali pun tak apa...since aku dah ada kat bank tu..aku terus pi buat je..pastu aku whatsapp dia bagi no acc aku tu..

14hb JULAI 2014  petang,  lawyer yang handle rumah lelong dulu emeil aku. Mintak SNP. Tapi draf snp belum siap lagi.  so aku just emeilkan SNP lama owner tu.  Dalam masa yang sama juga, si penjual pun dah beberapa kali tanya aku tentang tarikh untuk kami tandatangani SPA. Aku just bagitahulah yang lawyer SNP aku belum bagitahu lagi.. Aku pun tak nak lah push lawyer aku..sebab aku tahu dorang tengah buat kerja tu...mungkin ada masaalah sikit kot..so just tunggu je lah lawyer aku bagitahu nanti. lawyer tu pun dah tahu yang tarikh akhir tandatangani spa adalah pada 19 julai 2014. sebab dia bagitahu kat aku yang tarikh akhir untuk tandatangan spa adalah 19julai 2014.. ari tu aku ingatkan tarikh akhir untuk tandatangan spa pada18julai...rupanya aku tersalah kira..sebab aku lupa nak tolak 1hari cuti public holiday dalam tempoh sign letter of offer to purchased tu..

16hb JULAI 2014 pagi, lawyer bank emeil tanya detail maklumat lawyer SNP,nama lawyer dan contact number untuk dihubungi. Then aku infor lawyer snp aku yang aku dah bagi contact number dan nama lawyer pada lawyer bank.

16hb JULAI 2014 petang, Lawyer bank emeil, bagitahu yang aku dah boleh datang sing loan agreement. BUt aku tanya lawyer SNP dulu, samaada aku dah boleh pergi sign loan agreement atau tidak?  lawyer SNP advice aku supaya tunggu selepas penjual dan pembeli dah siap tandatangani SPA, Then ,baru  pergi tandatangani loan agreement tersebut.

17hb JULAI 2014, lawyer snp dah siapkan draf SPA dan dia emeilkan pada aku draf SPA tersebut bersama draf DEED OF ASSIGNMENT untuk aku bagi pada si penjual terlebih dahulu untuk dibaca dengan teliti oleh si penjual untuk tanya persetujuan penjual mengenai syarat2 yang terkandung dalam draf spa tersebut.. Si penjual tidak ada emeil,that why lawyer tu forward kat aku untuk aku pergi hantar kat si penjual tu. So pada malam tu, aku pergi lah hantar draf tu pada penjual untuk dia baca..dia belek lah baca gitu2 je..and dia tanya aku bila nak pergi tandatangan? So aku kata, esok lah kita pergi tandatangan.. Tapi aku kena set time ngan lawyer snp dulu..

18hb JULAI 2014 pukul 7.30am. call lawyer snp bagitahu yang aku dan owner nak datang tandatangan spa pada hari nie... So aku tanya la pukul berapa aku dan si penjual  boleh datang office dia. Dia bagitahu aku boleh datang pukul 10.45pg.. Then aku whatsapp penjual untuk set time datang kat office lawyer on time at 10.45am..aku set time jumpa kat kawasan rumah dia pukul 10.15am..sebab dia tak tahu jalan nak pergi office lawyer.

 18hb JULAI 2014, 7.45am lawyer call aku semula. Lawyer tanya aku, owner tu dah faham betul2 ke dengan syarat yang ditulis dalam draf spa yang dia bagi semalam tu..Dia kata petang kelmarin dia dah try call aku,tapi aku tak angkat call.. dia dah try call number telefon si penjual yang aku bagi dulu tu jugak..tapi si penjual tu pun tak angkat call jugak.. tujuan dia call sebenarnya nak explainkan betul2 mengenai syarat penting yang tertulis dalam spa tersebut. Sebab dia kata, si penjual mesti faham betul2 sebelum turunkan tandatangan... Dia explain kat aku,antara syarat penting yang dia letakkan dalam SPA tu adalah  deposit DUIT DOWNPAYMENT 10% dibayar oleh pembeli kepada peguam pembeli sebagai pemegang taruhan (stakeholder) dan duit itu hanya akan berikan kepada kepada penjual(vendor) setelah  tarikh EFFECTIVE DATE berkuatkuasa.

Then lepas, dengar lawyer tu explain sikit2 kat aku. Aku terus hantar whatsapp pada si penjual tu. Aku just explain balik apa yang aku paham sikit tadi tu pada penjual melalui whatsapp..memang panjang lebar gak aku taip.lepas sign spa tu,lawyer akan hold dulu duit 10% tu sebab ada kaitan ngan devaloper bankrup ngan liquidator rasanye.....  Aku pun agak risau gak kot2 owner tu tak beberapa paham apa yang dia baca semalam..main nak sainnn jew!!..Petang semalam masa dapat emeil draf dari lawyer, memang aku ada dapat miss call dari lawyer aku ..aku ingatkan dia just nak bagitahu yang dia dah emeilkan draf tu kat aku..so aku tak call dia balik, aku just msg dia yang aku dah dapat draf tu and akan bagi pada penjual and tq..tu je lah... hu.. hu..

Lambat pulak si penjual tu reply msg aku..pukul 9.40am baru si penjual tu reply whatsapp aku...aku pun agak risau juga,,kot si pejual tu rasa aku nie tipu dia pulak pasal duit deposit downpayment yang lawyer nak pegang tu!  Time aku jumpa dia,  Aku tak pandai sangat nak explain detail kat dia sebenarnya..tapi aku pun minta maaf lah kat dia,,sebab lawyer aku draf kan syarat spa macam tu..si penjual tu pun tak paham jugak sebenarnya..dia pun cakap kat aku..dia tak kisah pasal lawyer nak pegang 10% deposit tu..tapi dia tak paham apa kaitan denang devaloper bankrup and kenapa nak tunggu effectif date dulu? kenapa tak kita orang buat penjanjian lain dulu and just sign spa pada hari start effectif date je terus? Aku pun tak pandai nak explain sangat. But aku cakap lah kat dia,lawyer tu cakap yang penjual ada hak untuk tidak bersetuju dengan draf SPA yang lawyer dah sediakan tu...Tapi, lawyer tu suruh kitaorang berdua just datang dulu untuk dia explain lebih detail...

Bersambung part 9
-penerangan mengenai effectif date?
-surat letter of confirmation dari liquidator?
-melibatkan pegawai penerima?
-maklumat data penting yang lawyer tak dapat cari?